수원지방법원 2025타경566. 시흥 배곧동 배곧타운1 3층 306호로, 감정평가 이용상태는 학원인 근린시설입니다. 감정가 253,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 123,970,000원, 감정가의 49%입니다. 소유자는 최선우이며 2021년 3월 10일 매매를 원인으로 거래가액 283,500,000원에 취득했고, 같은 날 설정된 수협은행 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.

권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 수협은행 근저당의 채권최고액은 219,600,000원이고, 2025년 4월 15일 수협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 조사된 임차인 최영중·한유경은 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 그러나 이 물건에서 더 중요한 확인사항은 권리보다 위반건축물 등재입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당

과거 우리은행 근저당권 162,000,000원은 2020년 6월 11일 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 최선우가 소유권을 취득한 2021년 4월 12일 수협은행이 채권최고액 219,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 말소기준입니다. 2024년 남동세무서장 명의 압류도 2025년 3월 17일 해제돼 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025년 4월 15일 수협은행 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음

두 사람 모두 전입신고가 2021년 4월 12일 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 한유경은 보증금 20,000,000원, 월세 800,000원이고 2025년 6월 23일 배당요구를 했습니다. 최영중은 보증금이 확인되지 않았지만, 대항력은 없는 것으로 조사돼 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정은 금물

감정가 253,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 123,970,000원입니다. 절대가격은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건에는 최근 실거래 비교 근거가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 확인할 수 없습니다. 근린시설이고 현재 학원으로 이용되고 있다는 점까지 감안하면, 단순히 아파트처럼 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,970,000원 가정)

현재 회차에서 수협은행 채권최고액 기준 미배당액은 98,165,580원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 배곧초등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설이 소재하며 주위상황은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
• 현재 이용. 감정평가 이용상태는 학원입니다. 위생·급배수·급탕·승강기·소방설비 등이 되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 30m, 남동측 및 남서측으로 폭 약 12m 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 준주거지역 · 도시지역 · 지구단위계획구역 · 과밀억제권역이며, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 2,182,000원/㎡입니다.
• 환금성. 근린시설로 현재 학원 이용 중이고 2회 유찰된 상태입니다. 최근 실거래 비교 근거가 없어 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 위반건축물 원인 확인. 집합건축물대장에 어떤 위반 내용이 등재돼 있는지, 시정 가능 여부와 비용·이용제한을 원본으로 확인해야 합니다.
• 임차인 최영중 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 자료를 다시 대조해야 합니다.
• 한유경 배당요구 확인. 보증금 20,000,000원·월세 800,000원, 2025.06.23 배당요구 사실을 기준으로 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 보지 말고, 근린시설의 실제 임대·매매 시장가격을 별도로 대조해야 합니다.
• 학원 이용 상태 확인. 현장 점유, 내부 상태, 현재 영업 여부와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·집합건축물대장 등 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것이 있다

이 물건의 권리구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 말소기준은 수협은행 근저당이고, 실제 임차인 2명도 모두 대항력이 없습니다. 하지만 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정하는 것은 위험합니다. 최근 실거래 비교 근거가 없고, 무엇보다 매각물건명세서에는 위반건축물 등재가 적혀 있습니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만, 물건 하자와 가격 검증이 입찰 여부를 좌우하는 근린시설로 보는 것이 맞습니다.