의정부지방법원 2025타경3947. 의정부동 ‘케렌시아433’ 9층 903호, 전용 38.17㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자 이평구는 2022년 3월 210,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 달 남필우 명의의 채권최고액 100,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 국세·지방세 압류와 가압류가 여러 건 붙었지만 등기 순서상 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건을 단순한 ‘후순위 권리 소멸형’으로 보면 안 됩니다. 임차인 이시안의 주민등록일은 2021.11.03, 점유개시일은 2021.11.04로, 말소기준인 2022.03.28 근저당보다 앞섭니다. 등기부에는 2025.11.14 주택임차권등기명령이 기재됐고, 보증금은 210,000,000원입니다. 따라서 최저가 204,000,000원만으로 시세와 비교하면 판단이 왜곡됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 433-5 케렌시아433 9층 903호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 38.17㎡ · 철근콘크리트구조 13층 중 9층 |
| 소유자 | 이평구 (2022.03.16. 거래가액 210,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이시안 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심
등기상 말소기준은 2022.03.28 남필우 근저당권입니다. 이후의 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 이시안의 전입과 점유는 그보다 앞선 2021년 11월이므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 등기부 임차권등기는 2025.11.14에 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점 자체가 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이시안 | 903호 전유부분 전부 | 210,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.11.03 · 점유 2021.11.04 | 없음 예상배당표 기준 | 승계 위험 실질취득 약 210,000,000원 기준 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 2.04억이 아니라 실질취득 2.10억
케렌시아433 전용 38.17㎡의 거래자료는 총 10건입니다. 전체 평균은 212,300,000원이지만 2021~2022년 고가 거래가 포함되어 있어, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 200,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래가격은 과거 거래보다 -7.1% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 38.17㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2024.01 | 38.17㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 38.17㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 38.17㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 38.17㎡ | 7 | 214,000,000원 |
| 2021.07 | 38.17㎡ | 13 | 215,000,000원 |
| 2021.06 | 38.17㎡ | 11 | 215,000,000원 |
| 2021.06 | 38.17㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2021.06 | 38.17㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 38.17㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.17㎡ | 2건 | 200,000,000원 |
현재 최저가 204,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 200,000,000원의 102.0%입니다. 여기에 대항력 임차인 승계 부담까지 반영하면 실질취득은 약 210,000,000원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래보다 10,000,000원 높은 105% 수준입니다. 따라서 전체 평균 212,300,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,656,000원 |
| 임차인 이시안 보증금 | 210,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 남필우 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이연옥 | 74,000,000원 | 74,000,000원 |
| 4. 가압류 · 에스비자산관리대부 주식회사 | 82,770,810원 | 26,344,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 이시안 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 채권자 총 청구액은 466,770,810원, 총 배당액은 200,344,000원이며 266,426,810원의 미배당이 발생합니다. 국세·지방세 압류가 6건 존재해 당해세가 확인될 경우 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰돼도 실질취득이 크게 낮아지지 않는 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 204,000,000원 | 200,344,000원 | 266,426,810원 | 약 210,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 306,655,610원 | 약 210,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 130,560,000원 | 127,932,160원 | 338,838,650원 | 약 210,000,000원 |
보증금 210,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 그만큼 승계되는 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액이 약 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 따라서 1회 유찰 163,200,000원, 2회 유찰 130,560,000원이라는 숫자만 보고 ‘싸졌다’고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대이며 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 오피스텔 및 도시형생활주택이 함께 형성된 지역입니다.
- 입지. 의정부2동주민센터 서측 인근으로 근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 의정부역 1호선·경전철이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물의 9층이며 급배수·위생·난방·화재경보·소화전·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 특정용도제한지구, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 공시지가는 1㎡당 1,959,000원입니다.
- 도로. 북측 약 4미터, 남측 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 케렌시아433은 26세대, 2021.02.24 사용승인 수준의 소규모 주거형 건물입니다. 최근 12개월 실거래 표본은 2건으로 모두 200,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 최저가 204,000,000원이 아니라 대항력 임차보증금을 반영한 약 210,000,000원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 이시안은 신청채권자와 동일인입니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유·전입 경위 및 임차권등기명령 원본을 대조해야 합니다.
- 대항력 시점 재확인. 주민등록 2021.11.03, 점유 2021.11.04가 말소기준 2022.03.28보다 앞서는지 주민등록초본과 현황조사 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 6건 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로 교부청구 및 체납내역 확인이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 200,000,000원이며 최근 가격 추세는 -7.1%입니다. 과거 전체 평균 212,300,000원만을 기준으로 입찰가를 높이면 안 됩니다.
- 유찰 숫자의 착시 경계. 1회 163,200,000원, 2회 130,560,000원으로 최저가는 낮아져도 대항력 인수 때문에 실질취득은 약 210,000,000원 수준으로 유지되는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기명령, 배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 2.10억”
이 사건의 승부처는 감정가 204,000,000원이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금 210,000,000원입니다. 현재 최저가만 보면 전체 실거래 평균 212,300,000원 아래지만, 현재 시장을 더 잘 반영하는 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 200,000,000원이고 가격 흐름도 -7.1% 하락입니다. 실질취득 약 210,000,000원은 최근 시세보다 약 5% 높은 수준이므로 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
더구나 이 물건은 유찰될수록 낙찰가만 낮아지고 대항력 임차인의 미배당 승계 부담이 커지는 인수형 구조입니다. 따라서 1회·2회 유찰 뒤의 낮은 최저가를 보고 일반 경매처럼 할인폭을 계산하면 안 됩니다. 신청채권자와 임차인이 동일하다는 특수관계 의심, 국세·지방세 압류 6건까지 고려하면 권리관계 확인이 선행되지 않은 상태에서 공격적으로 접근할 물건은 아닙니다. 결론은 “최저가는 2.04억, 판단가격은 약 2.10억 — 최근 시세보다 높고 권리 확인 부담도 크다.”입니다.
