수원지방법원 2025타경606. 경기도 안산시 상록구 부곡동 538, 도로명주소 부곡로 124의 6층 물건입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황상 601호·604호·605호를 일체로 하여 노유자시설(노인복지시설), 외관상호 ‘새봄요양원’으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에도 일괄매각, 3개호 일체 노인복지시설로 이용이라고 기재돼 있습니다.
권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 현재 소유자는 이우성이고, 2020.04.06. 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 이후 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고, 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경606 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 538 · 경기도 안산시 상록구 부곡로 124 · 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 601호·604호·605호 일체 노유자시설(노인복지시설) · 새봄요양원 |
| 소유자 | 이우성 |
| 감정가 / 최저가 | 681,000,000원 / 476,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 311,788,459원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.06. 경기남부수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 정리, 현재 기준은 2020년 근저당
등기부에는 과거 압류·경매·근저당 이력이 다수 보이지만, 2014년·2015년 압류, 2015년·2016년·2018년 경매개시결정, 과거 국민은행·임옥순 등의 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.04.06. 경기남부수산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리는 이번 경매에서 말소기준이 되고, 2025.05.13. 현재 사건의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 1회 유찰로 70%, 그러나 ‘시세 할인’은 확인할 수 없다
감정가는 681,000,000원, 현재 최저매각가는 476,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 표면 가격은 204,300,000원 낮아졌습니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 이 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 476,700,000원 | 360,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 333,690,000원 | 328,218,340원 | 31,781,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 233,583,000원 | 229,512,838원 | 130,487,162원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 476,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,167,000원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 109,533,000원 |
현재 최저가 476,700,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 7,167,000원, 근저당 360,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 109,533,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산부곡초등학교 북동측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하고, 노선변에는 상가지대, 후면에는 주택이 위치하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현 이용. 601호·604호·605호가 일체로 노유자시설(노인복지시설), 외관상호 새봄요양원으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 7층 건물의 6층 3개호이며, 위생·급배수·소방·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측·북동측으로 약 15미터 내외, 남동측으로 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 776.2㎡, 지목 대, 상업용, 평지이며 공시지가는 2,581,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 감정요항표상 도시지역·준주거지역이며, 중로2류·소로2류 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 3개호 일괄매각 확인. 601호 단독 매수로 오인하지 말고 601호·604호·605호가 함께 매각되는 구조를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 노인복지시설 이용 확인. 현재 세 호가 새봄요양원으로 일체 이용 중이므로 내부 연결·시설물·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 근린시설 및 노유자시설 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 현재 시설이 실제 운영·점유 중인지, 인도 대상과 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 활용성 확인. 근린시설 공부와 노유자시설 실제 이용의 관계, 향후 동일 용도 유지 또는 다른 용도로 활용할 경우 필요한 절차를 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현재 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 특수”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리만 놓고 보면 복잡한 승계형 경매가 아닙니다. 현재 최저가도 감정가 681,000,000원에서 한 차례 유찰돼 476,700,000원까지 내려왔습니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 601호·604호·605호 3개호가 일괄매각되고, 현재 세 호가 하나의 노유자시설(노인복지시설·새봄요양원)로 쓰입니다. 실거래 시세 비교자료까지 없는 만큼 단순히 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리 안전성은 긍정적이지만, 가격 적정성과 특수용도 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
