수원지방법원 2025타경616. 안산시 상록구 부곡동 센스빌 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 권영만으로, 2020.10.08 매매를 원인으로 거래가액 133,000,000원에 취득했고 2020.10.16 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.04.04 안산세무서장에 의한 국세 압류입니다.
문제는 그보다 앞선 점유관계입니다. 임차인 김준용은 2020.10.08 전입했고, 확정일자는 2020.08.11입니다. 배당요구도 2025.06.10 접수되어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 보증금 액수가 확인되지 않아, 낙찰가 77,000,000원을 기준으로도 얼마가 배당되고 얼마가 매수인에게 남는지 계산할 수 없습니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경616 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 729-5 센스빌 4층 402호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 시낭북로4길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방3, 주방, 거실, W.C, 현관, 발코니 등) · 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 권영만 (2020.10.08 매매 · 거래가액 133,000,000원, 2020.10.16 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김준용 / 133,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.04 갑구 20번 압류 · 국(처분청 안산세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준인 2022.04.04 국세 압류 이후의 주택도시보증공사 가압류 2,071,000,000원, 안산시 압류, 남동세무서장 압류, 2025.05.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 등기부에는 근저당권이 남아 있지 않습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제는 확인, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준용 | 402호 · 주거 | 2020.10.08 | 2020.08.11 | 미상 | 2025.06.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인은 1명입니다. 전입이 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구가 확인되므로 권리 자체는 강합니다. 다만 보증금이 미상이어서 낙찰가보다 보증금이 큰지, 배당 후 미회수 보증금이 남는지를 판단할 수 없습니다. 이 물건에서 실질취득액은 최저가 77,000,000원으로 고정해서 볼 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 77,000,000원으로 감정가 110,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 최근 시세 대비 할인 여부를 판정할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 대항력 임차인의 보증금까지 미상이므로, 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 배당 후 승계되는 임차보증금을 기준으로 실질취득액을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 2. 갑구 21번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 75,214,000원 |
| 3. 갑구 24번 경매개시결정 · 김준용 | 133,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
77,000,000원 가정 산출에서는 총 채권 2,204,000,000원 중 75,214,000원이 배당되고 2,128,786,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 국세·지방세 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생할 수 있고, 김준용의 임차보증금도 미상이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 계산표상 매수인 인수액 0원은 미상 임차보증금의 승계를 확정해 주는 수치가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방3, 주방, 거실, W.C, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.
- 입지. 안산공업고등학교 남측 인근. 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층 건물의 4층 402호이며 사용승인은 2001.10.25입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 15m 포장도로와 접하고, 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등으로 지정되어 있습니다. 공시지가는 1,807,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 자연쎈스빌은 8세대 규모의 소규모 다세대입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않는 만큼 재매각 가격과 소요기간은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김준용의 보증금 액수와 임대차계약서, 보증금 지급내역을 확인해야 실질취득액 계산이 가능합니다.
- 배당 후 잔액 계산. 대항력 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액이 존재하는지 확인한 뒤 낙찰가에 더해 취득원가를 계산해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 임차인 김준용과 경매신청채권자 김준용이 동일한 이름으로 표시됩니다. 채권 발생 원인과 임대차의 실체를 원문 서류로 대조해야 합니다.
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권이 기재되어 있으므로 외부 입찰자의 낙찰 가능성이 제한되는지 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 선순위 차감이 발생해 임차인과 후순위 채권자의 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교. 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 다세대 실거래와 임차보증금 승계 가능액을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 임대차 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “77,000,000원이 취득원가라는 보장이 없다”
이 물건의 최저가는 감정가의 70%인 77,000,000원입니다. 하지만 그 숫자를 그대로 취득가격으로 받아들이면 안 됩니다. 김준용은 말소기준보다 앞선 전입을 갖춘 대항력 임차인이고, 확정일자와 배당요구까지 확인되지만 보증금이 미상입니다. 보증금이 확인되지 않는 한 배당 후 남을 금액과 매수인 승계액, 나아가 실질취득액 자체가 미확정입니다.
게다가 전세사기피해자의 우선매수권이 명세서에 기재되어 있어 외부 입찰자의 실제 취득 가능성도 제한됩니다. 후순위 압류와 가압류가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 선순위 임차인과 우선매수권이라는 두 변수가 더 큽니다. 최저가만 보면 70%, 권리까지 보면 아직 가격을 계산할 수 없는 사건. 보증금과 우선매수권 행사 여부가 확인되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
