의정부지방법원 2025타경72454. 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 187-2 소재 부동산으로, 사건의 용도 표시는 기타 + 토지, 감정평가상 이용상태는 현황 주택입니다. 건물은 벽돌조 슬레브지붕 단층이고 위생·급배수 및 난방설비가 있으며 관리상태는 대체로 보통으로 평가됐습니다. 주변은 단독주택·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.15. 설정된 태릉신용협동조합 근저당권 144,000,000원이 말소기준이고, 이후 2025.06.30. 임의경매개시결정과 같은 날 설정된 가압류 17,521,538원, 2025.09.23. 철원군의 공유지분 압류들은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72454 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 187-2 · 강원특별자치도 철원군 갈말읍 숙소골길 104-38 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 현황 주택 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬레브지붕 단층 · 외벽 석재붙임 · 하이샷시창호 |
| 토지 | 대 · 660.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 공유자 | 류미현 15분의 5 · 류원 15분의 5 · 박미연 15분의 3 · 류은호 15분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 236,393,000원 / 236,393,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 태릉신용협동조합 / 125,694,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1999.11.24. 갈말농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2022.06.15. 태릉신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 토지 문혜리 187 및 187-2를 공동담보로 두고 있으며 채권최고액은 144,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정, 태릉신용협동조합 가압류, 철원군의 류원·류미현 지분 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 회차별 구조를 본다
동일·유사 물건의 실거래 시세 수치가 없어 감정가가 시장가보다 싼지 비싼지는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 가격 판단은 감정가 대비 유찰 시 최저가와 배당 부족 여부를 중심으로 보는 편이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 236,393,000원 | 161,521,538원 | 0원 | 70,761,960원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 189,114,400원 | 161,521,538원 | 0원 | 24,145,260원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 151,291,520원 | 148,373,439원 | 13,148,099원 | 0원 |
현재 신건 236,393,000원과 1회 유찰가 189,114,400원에서는 제시된 채권액이 전액 배당됩니다. 2회 유찰가 151,291,520원에서는 채권 합계 대비 13,148,099원의 미배당이 발생하지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 배당 시나리오상 인수액은 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,393,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,109,502원 |
| 1. 근저당 · 태릉신용협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 가압류 · 태릉신용협동조합 | 17,521,538원 | 17,521,538원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,761,960원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당 시 변동될 수 있습니다.
④ 물건 자체의 리스크 — 맹지·공부/현황 차이·제시외
⑤ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 문혜5리회관 남서측 인근으로 단독주택·농경지·자연림 등이 혼재하며 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 또는 인접지까지 차량출입이 가능한 것으로 조사됐으나 버스정류장과의 거리 등을 감안해 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 660.0㎡, 계획관리지역, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 포함되며 영농여건불리농지·준보전산지와 접합니다.
- 군사격장 소음. 군사격장(대형) 소음대책구역 제1종구역(제3종구역) 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 30,400원/㎡입니다.
- 토지 부속물. 목록3 토지의 관정은 토지에 포함해 평가됐고 자연림·정원수 등도 임지에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 진입권 확인. 토지가 맹지로 기재된 만큼 실제 차량진입 경로와 통행권·도로관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 건축물대장상 일반음식점과 현황 주택의 차이가 실제 이용·행정상 절차에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 제시외 현황 확인. ㉠~㉤의 위치·구조·평가 포함 범위와 석재공장 등재 건물과의 동일성 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계가 미상으로 평가되어 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 공유관계 확인. 현재 등기상 류미현·류원·박미연·류은호의 공유 형태이므로 매각대상 범위와 각 목록의 등기 상태를 원문에서 대조해야 합니다.
- 배당과 세금 확인. 예상배당의 소유자 잔여는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 수치가 없어 감정가 236,393,000원의 시장 대비 할인 여부는 이 자료만으로 단정하지 않는 것이 맞습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현장확인은 복잡
이 사건의 등기 권리구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2022.06.15. 태릉신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 경매개시·가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 물건의 투자 난도는 권리분석 난도와 다릅니다. 맹지, 일반음식점과 현황 주택의 용도 차이, 석재공장 소재불명, 제시외 건물과의 동일성 판단 곤란, 임대관계 미상, 군사격장 소음대책구역 등은 실제 이용과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 236,393,000원을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험보다 현장·이용·접근성 확인이 우선되는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
