수원지방법원 2024타경7344. 화성시 병점동로의 ‘블루밍팰리스’ 3층 306호입니다. 감정평가상 5층 건물 내 도시형생활주택인 다세대주택으로, 방·거실 및 주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 감정가는 91,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 44,590,000원, 감정가의 49%입니다.

권리분석의 핵심은 89,000,000원의 임차보증금입니다. 금액만 보면 최저가의 약 두 배지만, 임차인 박세현의 주민등록·점유개시일은 2022.08.29로, 말소기준인 2014.08.11 근저당권보다 8년 이상 늦습니다. 임차권등기도 2023.11.20에 마쳐졌으므로 제공된 판정과 배당 시나리오상 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 8,900만원의 승계는 없다

말소기준은 2014.08.11 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후의 박세현 주택임차권, 수협은행 임의경매개시결정과 동화성세무서 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 박세현의 전입과 점유는 말소기준권리보다 늦기 때문에 보증금이 최저가보다 크더라도 매수인이 미배당 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 306호 관련 실제 임차인 1명

임대차계약일과 확정일자는 2022.07.29, 주민등록과 점유개시는 2022.08.29입니다. 모두 2014.08.11 말소기준근저당보다 늦습니다. 배당요구는 했지만 선순위 대항력은 없으며, 매수인이 인수할 금액은 0원으로 산정되어 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가 91,000,000원의 49%인 44,590,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 블루밍팰리스의 최근 실거래 금액과 최근 낙찰 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

이 건물은 2014.08.01 준공된 20세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.7회이고, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰됐다는 점을 고려하면 낮은 최저가는 권리 문제보다 수요와 환금성의 불확실성을 반영한 결과일 가능성을 함께 살펴야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용과 말소기준 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 19,087,380원이 잔여액으로 산정됩니다. 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 및 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 진안동 진안중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 치장벽돌 및 석재마감, 내부는 벽지도배와 타일마감, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 성장관리권역에 해당합니다. 공시지가는 1㎡당 1,158,000원입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 20세대 규모의 도시형생활주택이며 최근 실거래와 낙찰 사례가 확인되지 않고, 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.7회로 집계돼 재매각 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박세현 임차권 원본 대조. 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자와 배당요구 종기 내 신청 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.23 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 등기부 및 사건기록에서 확인하세요.
• 시세 현장조사. 실거래 자료가 없어 감정가 49%만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다. 인근 유사 다세대의 매매·전세·월세 호가와 실제 거래 가능 가격을 조사해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 여부와 열쇠 인도 가능 시점, 인도명령 및 명도 비용을 현장에서 확인하세요.
• 청구액 대조. 신청채권자 청구액 701,725,034원과 본건 근저당 채권최고액 24,300,000원의 차이를 사건기록과 배당요구 내역에서 확인하세요.
• 체납 확인. 당해세, 공용부분 관리비와 도시가스·전기·수도 체납 여부를 별도로 확인하세요.
• 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “큰 보증금보다 중요한 것은 대항력의 순서”

이 물건은 보증금 89,000,000원의 임차권이 있어 처음 보면 인수 위험이 커 보입니다. 하지만 말소기준근저당은 2014.08.11, 임차인의 전입·점유는 2022.08.29로 순서가 명확합니다. 박세현 임차권은 후순위이며 매수인 인수액은 0원, 실질취득액은 44,590,000원입니다.

다만 권리가 정리된다고 곧바로 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 최근 실거래와 낙찰 자료가 없고, 20세대 규모 다세대의 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.7회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 결론은 권리상 인수는 없음, 가격과 환금성은 현장검증 필요입니다.