수원지방법원 2025타경627. 시흥시 은행동 은계레이크파크 1층 105호로, 건축물대장상 용도는 소매점인 근린생활시설입니다. 감정평가서상 현재 공실이며 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 배설화이고, 2023년 9월 5일 매매를 원인으로 656,445,510원에 취득했습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 576,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2025년 국민은행이 임의경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 낙찰 후 남는 권리입니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가 321,440,000원에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 임차인도 확인되지 않아 보증금 인수 문제는 없습니다. 반면 국민은행 근저당 채권최고액보다 매각대금이 작아 채권자 측에는 큰 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액과는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경627 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 1층105호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 건축물대장상 소매점 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상8층 · 사용승인 2022.01.28 |
| 소유자 | 배설화 (2023.09.05 매매, 거래가액 656,445,510원) |
| 감정가 / 최저가 | 656,000,000원 / 321,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 496,726,108원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
등기 흐름상 2022년 시흥시 압류가 있었으나 2022.12.28 해제로 말소됐고, 초기 우리자산신탁 명의의 신탁등기도 2023.09.26 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 이후 배설화에게 소유권이 이전되고 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 경매개시결정은 2025.05.26입니다. 배당 시뮬레이션에서는 국민은행 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 321,440,000원으로 감정가 656,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 다음 회차 시나리오상 3회 유찰 시 225,008,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 157,505,600원(감정가 24%)까지 내려갑니다.
하지만 이 물건은 아파트가 아니라 공실 근린생활시설입니다. 임대료·공실기간·동일 상권의 최근 거래가격에 따라 가치 편차가 큰 유형이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 현재 확인되는 사실은 ‘감정가보다 크게 낮아졌다’는 것뿐이며, 실제 시세보다 저렴하다는 결론은 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 321,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,300,160원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 576,000,000원 | 316,139,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 국민은행 채권최고액 576,000,000원 중 316,139,840원이 배당되고, 259,860,160원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이는 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은계중학교 남동측 인근으로 아파트 등 주거단지와 상업용·업무용·주상용 건물이 혼재하는 지역이며, 주거·상업·업무 기능이 복합돼 상업 환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근 간선도로를 통해 시내외 진입이 용이하고 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 소매점인 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상8층의 업무시설 및 근린생활시설 건물로 사용승인일은 2022.01.28입니다.
- 토지·도로. 사다리형 평탄지이며 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 남서측 및 남측으로 폭 약 8~10m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인·점유 재확인. 현재 조사상 임차인은 확인되지 않았고 감정평가서상 공실입니다. 입찰 직전 현황조사서와 현장 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 상가 임대수익 검증. 소매점으로 실제 받을 수 있는 보증금·월세, 예상 공실기간, 임대중개 난도를 현지 중개업소에서 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실보다 왜 앞선 회차에서 매수자가 나타나지 않았는지 확인하는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 2022년 시흥시 압류는 해제로 말소된 이력이 있으므로 최신 등기부와 매각물건명세서에서 말소기준 및 소멸 여부를 최종 대조하세요.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 국민은행 미배당은 현재 시뮬레이션상 259,860,160원이지만 이는 매수인의 추가 부담액이 아닙니다.
- 관리비·세금 확인. 상가 공실 기간 중 누적된 관리비와 당해세 등 배당·명도 외 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 투자성은 별도 문제”
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인이 확인되지 않고 현재 최저가 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 시흥시 압류와 신탁등기는 말소 이력이 있고, 현재 핵심 채권은 국민은행 근저당입니다.
하지만 투자 판단의 무게중심은 권리보다 공실 상가의 수익성과 환금성에 있습니다. 이미 2회 유찰돼 656,000,000원 감정가가 321,440,000원까지 내려왔지만, 실거래 근거 없이 이 숫자만 보고 ‘반값이라 싸다’고 볼 수는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로. 실제 임대료와 상권 수요를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
