수원지방법원 2025타경657. 시흥시 장현동 시티프론트561더식스 1층 106호의 근린시설입니다. 감정가는 1,266,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저가는 620,340,000원, 감정가의 49%입니다. 말소기준권리는 2023.10.31. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 960,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류 6건, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 핵심은 후순위 채권이 아니라 점유자입니다. 이상범은 2023.10.27. 전입했고 말소기준권리보다 앞서 있어 자료상 대항력이 있는 것으로 판정됐으며, 보증금 10,000,000원·월세 2,850,000원으로 조사됐습니다. 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 동시에 이 이상범은 등기부의 소유자이자 국민은행 근저당의 채무자와 동일인입니다. 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 별도 경고돼 있으므로, 실제 인수 여부는 명세서·현황조사·임대차관계의 원본 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경657 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장현동 671-4 시티프론트561더식스 1층 106호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시청로 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(현황 부동산)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 내 1층 106호 · 사용승인일 2023.06.29 |
| 소유자 | 이상범 · 2023.10.26. 매매 · 거래가액 1,090,050,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,266,000,000원 / 620,340,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 827,682,852원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차보증금은 별도 확인
2023.07.12. 신영부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.09.15. 주식회사유봉이앤씨로 소유권이 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 서울축산업협동조합 근저당권 4,080,000,000원도 2023.10.31. 말소됐습니다. 이상범의 소유권이전과 같은 날 국민은행 근저당권 960,000,000원이 설정됐고, 이것이 현재 말소기준권리입니다.
이후 롯데카드 8,020,905원, 우리카드 25,721,164원, 삼성카드 7,740,478원, 케이비국민카드 32,959,386원, 기술보증기금 100,000,000원, 중소기업은행 102,410,260원의 가압류와 경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2명 조사, 실제 인수 판단은 이상범이 핵심
| 점유자 | 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상범 | 106호 / 주거 | 2023.10.27 | 10,000,000원 | 2,850,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 |
| 김남원 | 106호 / 주거 | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 |
③ 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
현재 최저매각가는 620,340,000원으로 감정가 1,266,000,000원의 49%입니다. 하지만 이상범 보증금 10,000,000원을 배당표 기준으로 인수하면 매수인의 실질취득은 630,340,000원입니다. 여기에 2026.5.분까지 공용부분 관리비 569,920원 미납 신고도 있어 실제 자금계획에서는 별도로 점검해야 합니다.
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 이미 2회 유찰된 근린시설이고, 점유관계까지 복합적이므로 응찰 전에는 인근 동일·유사 근린시설의 실제 거래·임대수익과 1층 106호의 영업·점유 상태를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 620,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,603,400원 |
| 인수 · 이상범 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 960,000,000원 | 611,736,600원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,020,905원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 25,721,164원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,740,478원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 32,959,386원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 102,410,260원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,603,400원을 제외한 611,736,600원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자는 배당받지 못합니다. 총 채권액 1,236,852,193원 대비 미배당은 625,115,593원입니다. 이상범 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시청 남측에 위치하며 근린생활시설·공동주택·관공서 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 버스정류장과 시흥시청역(지하철 서해선)이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층 106호이며 사용승인일은 2023.06.29입니다. 위생·급배수, 주차장, 승강기, 소화전, 화재탐지설비가 있습니다.
- 도로. 북측·남측으로 각각 왕복 6차선 내외 및 왕복 2차선 도로에 접하고, 서측으로 약 6m 보행자 전용도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 2,977,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이상범의 법적 지위. 소유자·채무자와 동일인인데 임차인으로도 조사됐습니다. 임대차계약서, 전입관계, 점유 실체, 보증금 지급관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 배당표 기준 현재 회차 실질취득은 620,340,000원 + 10,000,000원 = 630,340,000원입니다.
- 김남원 보증금. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금 자체가 확인되지 않았습니다.
- 관리비. 2026.5.분까지 공용부분 관리비 569,920원 미납 신고가 있으며 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 용도와 점유 상태. 공부상 근린생활시설인데 조사된 점유자들의 용도는 주거입니다. 현장 이용상태와 영업·주거 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 인근 유사 근린시설의 실제 매매가·임대료를 별도 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유관계
이 물건은 감정가 1,266,000,000원에서 2회 유찰돼 620,340,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 그보다 이상범의 지위가 더 중요합니다. 자료상 대항력 있는 임차인이면서 동시에 등기부상 소유자·채무자와 동일인이고, 배당표는 보증금 10,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 따라서 현재 회차의 기본 실질취득은 630,340,000원입니다.
후순위 가압류와 압류는 소멸하지만, 임차관계의 실체가 정리되지 않은 상태에서 “감정가의 49%니까 싸다”라고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교 시세도 없어 가격 가점을 주기 어렵고, 이미 2회 유찰된 근린시설이라는 점도 감안해야 합니다. 이 사건은 가격보다 권리·점유 확인이 먼저인 C등급 검토형으로 보는 것이 적절합니다.
