329,000,000원
0원
수원지방법원 2025타경714. 안산시 단원구 초지동 행복한마을 2004동 10층 1003호, 전용 84.962㎡ 아파트입니다. 서영봉이 2011.03.18. 거래가액 300,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2015.02.12. 주식회사전북은행 근저당권입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권과 카드사·금융사 가압류, 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
이 사건은 등기상 채권관계가 많아 보이지만 매수인 관점에서는 핵심이 단순합니다. 말소기준권리보다 뒤에 들어온 권리들이 매각으로 정리되고, 임차인 인수 문제도 없습니다. 가격도 현재 회차에서 감정가 470,000,000원에서 최저가 329,000,000원으로 내려와, 최근 실거래 평균 대비 74.9% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경714 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 초지동 741 행복한마을 2004동 10층1003호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.962㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·드레스룸·발코니 등 · 10층건 내 10층 |
| 소유자 | 서영봉 (2011.03.18. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 329,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 389,353,401원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 사용승인일 | 2004.07.06 |
① 권리 흐름 — 복잡해 보여도 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 말소기준은 2015.02.12. 설정된 주식회사전북은행 근저당권입니다. 이후의 주식회사하나은행 근저당권 2건, 삼성카드·롯데카드·롯데캐피탈·신한은행 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정과 안산세무서장 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래권보다 낮다
대상 면적과 매칭된 전용 84.96㎡의 최근 실거래는 2026.03~2026.07 사이 12건입니다. 최근 12개월 평균은 439,250,000원, 최신 거래는 450,000,000원, 표본 최저는 400,000,000원, 최고는 485,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 6 | 485,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 3 | 427,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 7 | 430,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 2 | 420,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 3 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 4 | 439,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 9 | 470,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 439,250,000원 |
현재 최저가 329,000,000원은 최근 12개월 평균 439,250,000원의 74.9%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 329,000,000원으로 동일합니다. 이는 최신 거래 450,000,000원뿐 아니라 최근 12건 가운데 가장 낮은 400,000,000원보다도 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,406,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 249,600,000원 | 249,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 156,000,000원 | 73,994,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나은행 | 미화 240,000달러 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,652,378원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 9,844,380원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 10,995,133원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 234,379,293원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 329,000,000원 가정 시 확인 가능한 원화 채권 총액은 680,471,184원, 채권자 예상배당 합계는 323,594,000원, 미배당액은 356,877,184원입니다. 다만 이 미배당액은 채권자 측 회수 부족액이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호원초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설·각급학교 등 생활지원시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 수준입니다.
- 이용상태. 방3·거실·주방·욕실2·드레스룸·발코니 등을 갖춘 아파트로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 10층건 내 10층이며 사용승인일은 2004.07.06입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역 등 다수의 토지이용계획 제한이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 시세 자료상 총 1,954세대이며 전용 84.96㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 범위는 400,000,000원~485,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 실질취득액으로. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 실질취득액은 329,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 74.9%라는 가격 차이를 기준으로 판단할 수 있습니다.
- 말소기준권리 재확인. 2015.02.12. 전북은행 근저당이 기준이며, 2023.09.26. 채권최고액 변경등기 197,600,000원이 존재하므로 등기 원문과 채권계산서를 대조하세요.
- 미배당과 인수를 혼동하지 말 것. 현재 회차 예상 미배당액은 356,877,184원이지만 매수인 인수는 0원입니다.
- 점유관계 현장 확인. 임차인은 확인되지 않지만 감정 내용상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 최상층 상태 확인. 10층건 내 10층 물건이므로 내부 상태와 누수·단열 등 개별 물건 상태를 직접 확인하는 것이 좋습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 세금 등은 입찰 전에 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리도 정리되고, 가격도 시세 아래
이 물건의 등기에는 여러 근저당과 가압류·압류가 얽혀 있지만 낙찰자에게 중요한 결론은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원. 현재 최저가 329,000,000원이 곧 실질취득액이고, 최근 12개월 실거래 평균 439,250,000원의 74.9%입니다. 최신 거래 450,000,000원과 최근 거래 최저 400,000,000원보다도 낮습니다.
채권총액에 비해 매각대금이 부족해 채권자 미배당액이 크게 남지만, 이는 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험이 낮고 현재 회차 가격도 최근 실거래권보다 낮은 유형으로 평가할 수 있습니다. 다만 전북은행 근저당의 채권최고액 변경등기와 실제 점유관계는 원본 서류와 현장에서 최종 확인하는 것이 핵심입니다.
