의정부지방법원 2025타경5618. 경기도 파주시 법원읍 법원리 671-3, 제1동 제2층 제202호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 염태한이며 2024.05.20. 매매를 원인으로 거래가액 210,000,000원에 취득했고, 2024.06.13. 소유권이전과 동시에 신한은행 근저당 184,800,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 한국캐피탈·KB국민카드·SBI저축은행·광주은행의 가압류와 파주시 압류 2건, 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤의 권리입니다. 등기상 매수인이 승계할 후순위 권리는 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5618 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 법원읍 법원리 671-3 1동 2층202호 · 도로명 경기도 파주시 법원읍 샘재로 100 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트조 4층 건물 내 제2층 제202호 |
| 사용승인일 | 2020.07.03 |
| 소유자 | 염태한 · 2024.05.20. 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 말소기준 | 2024.06.13. 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 184,800,000원 |
| 청구액 | 176,261,133원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2024.06.13. 신한은행 근저당입니다. 엄대순의 전입일은 2024.10.15.로 그보다 늦기 때문에 대항력 없음으로 정리됩니다. 2025.12.15. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
임차인 현황
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 중복된 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄대순 | 2024.10.15 | 미상 | 2025.12.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 구조 — 신건 2.32억, 소유자 취득가는 2.10억
현재 감정가와 최저매각가는 모두 232,000,000원으로 신건입니다. 현 소유자 염태한의 2024년 매매 거래가액은 210,000,000원으로, 현재 감정가는 그 거래가액보다 22,000,000원 높습니다. 이 210,000,000원은 현 소유자의 과거 취득가일 뿐 현재 시세를 의미하지 않으므로, 응찰가격은 별도의 최근 거래 확인과 함께 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 184,800,000원 | 184,800,000원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 38,675,106원 | 38,675,106원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,432,709원 | 4,476,894원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 18,497,062원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 14,944,072원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 277,348,949원 중 채권자 예상배당은 227,952,000원이며, 현재 회차 미배당은 49,396,949원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 4,048,000원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 천현초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물 내 제1동 제2층 제202호이며, 사용승인일은 2020.07.03입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형이고, 북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로1류에 해당하며, 가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 관련 구역·제한보호구역에 포함됩니다. 2025.08.26. 토지거래허가구역 사항도 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 엄대순은 2024.10.15. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 자료에서 보증금 액수를 확인하세요.
- 확정일자·최우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 순위를 단정할 수 없습니다. 소액임차인 최우선변제 해당 여부도 함께 확인해야 합니다.
- 파주시 압류 확인. 2025.11.24.와 2026.05.13. 파주시 압류가 있습니다. 매각으로 소멸하는 후순위 권리지만 실제 배당에는 세금 교부청구가 영향을 줄 수 있습니다.
- 신건 가격 점검. 현재 최저가는 감정가와 같은 232,000,000원입니다. 현 소유자의 2024년 취득가 210,000,000원과는 22,000,000원 차이가 있으므로 응찰 전 최근 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 신건 232,000,000원, 1회 유찰 185,600,000원, 2회 유찰 148,480,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 세금·임대차 관련 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 임차인 금액 확인은 필수”
권리의 기준점은 명확합니다. 2024.06.13. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 엄대순도 2024.10.15. 전입이라 대항력이 없어 낙찰자 승계는 없습니다. 따라서 현재 권리분석상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건을 완전히 단순한 사건으로 보기는 이릅니다. 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 현재 232,000,000원 매각가 가정에서도 채권총액 대비 49,396,949원 미배당이 발생합니다. 권리 인수는 0원이지만, 배당과 임차인 금액 확인은 남아 있는 사건. 입찰의 마지막 확인 포인트는 바로 이 부분입니다.
