의정부지방법원 2025타경6253. 파주시 야당동 한빛마을3단지자유로아이파크 307동 4층 404호, 전용 84.992㎡ 아파트입니다. 감정평가상 이용상태 역시 아파트이고, 제18층 건물 중 제4층입니다. 현재 등기상 소유자는 상속으로 지분을 취득한 박상숙 7분의 3, 박경환 7분의 2, 박효빈 7분의 2입니다.
말소기준권리는 2024.09.27 대현새마을금고 근저당권 300,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사엘하비스트대부 근저당권 60,000,000원과 2025.10.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기 권리만 보고 “인수 0원”이라고 끝낼 수 없습니다. 조사상 박상숙이 2020.12.24 전입해 말소기준권리보다 앞서고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 975 한빛마을3단지자유로아이파크 307동 4층 404호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.992㎡ · 제18층 건물 중 제4층 |
| 사용승인 | 2004.09.02 |
| 현 소유자 | 박상숙 지분 7분의 3 · 박경환 지분 7분의 2 · 박효빈 지분 7분의 2 (2025.08.09 상속, 2025.12.10 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 382,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 미래새마을금고(변경 전 대현새마을금고) / 256,648,590원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입 확인이 핵심
등기부의 말소기준은 2024.09.27 대현새마을금고 근저당권입니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 조사된 점유자 박상숙의 전입일은 2020.12.24로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상숙 | 404호 · 주거 | 2020.12.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
② 시세 비교 — 신건 3.82억은 최근 거래 범위를 넘어선다
동일 단지 한빛마을3단지아이파크 전용 84.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 331,375,000원, 최저는 305,000,000원, 최고는 370,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 313,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 9 | 313,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 8 | 337,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 12 | 329,500,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 338,500,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 13 | 328,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 14 | 332,500,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 11 | 338,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 15 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 15 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 15 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 331,375,000원 |
현재 최저매각가 382,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.3%입니다. 최근 거래 중 최고가도 370,000,000원이므로, 신건 최저가는 제공된 최근 실거래 범위의 상단보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 382,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,148,000원 |
| 2. 근저당 · 대현새마을금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엘하비스트대부 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,852,000원 |
제공된 배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 두고 있으며, 채권자 360,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 15,852,000원으로 계산됩니다. 다만 박상숙의 보증금·우선변제·배당요구가 미상인 상태이므로 이 0원은 실제 인수액의 확정값으로 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 와석초등학교와 인접하고, 주위에 아파트단지·근린생활시설·교육시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 야당역(경의중앙선) 및 버스정류장이 소재하며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 한빛마을3단지아이파크는 1,096세대, 사용승인 2004.09.02 단지이며 분석 대상은 전용 84.992㎡입니다.
- 용도·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 경사스라브지붕 제18층 건물의 제4층입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 1,719,000원/㎡이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 거래성. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인되며 305,000,000원부터 370,000,000원까지 거래됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박상숙 점유관계 확인. 2020.12.24 전입이 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금, 임대차계약 존재 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 선순위 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가 외 인수액이 발생할 수 있으므로, 낙찰가만 최근 시세와 비교하면 안 됩니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 382,000,000원은 최근 12개월 평균 331,375,000원의 115.3%이고 최근 최고 거래 370,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 305,600,000원, 2회 유찰 시 244,480,000원입니다. 다만 유찰은 임차인 인수위험을 없애는 요소가 아닙니다.
- 배당표 재검증. 현재 계산은 매수인 인수를 0원으로 두고 있지만, 박상숙의 보증금 관련 자료가 확인되면 배당과 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
- 토지이용 제한 확인. 토지거래계약에관한허가구역, 교육환경보호구역 등 표시 사항은 입찰 목적에 맞춰 재확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 115.3% + 선순위 전입 미상”
이 사건은 등기부상 말소기준과 후순위 권리 관계만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 박상숙의 2020.12.24 전입이 핵심입니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 현재 최저가 382,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 331,375,000원의 115.3%입니다. 최근 최고 거래인 370,000,000원보다도 높은 신건입니다.
권리 확인 전에는 실질취득액을 계산할 수 없고, 가격만 보면 현재 회차는 최근 시세 이상입니다. 1회 유찰 시 305,600,000원, 2회 유찰 시 244,480,000원으로 낮아지지만, 선순위 전입자의 미확인 보증금이 남는 한 “낙찰가가 싸졌다”는 이유만으로 투자 매력이 생긴다고 볼 수 없습니다. 이 사건의 선결조건은 박상숙의 임대차·보증금 실체 확인입니다.
