의정부지방법원 2025타경72920. 경기도 양주시 덕계동 451-46 소재 부동산으로, 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 적벽돌조 슬래브지붕 3층이며, 사용승인일은 1991년 10월 31일입니다. 토지면적은 112.0㎡이고 지목은 대입니다.
이 사건의 말소기준권리는 2025년 3월 17일 케이비국민카드 가압류입니다. 그 뒤의 오정숙 임차권등기, 최성호 근저당, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2024년 7월 10일 등기된 한국토지주택공사 임차권은 말소기준보다 앞서지만, 실제로는 백운서 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고입니다. 따라서 백운서와 한국토지주택공사의 보증금을 별도로 더하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72920 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 451-46 · 경기도 양주시 평화로1466번길 18-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 적벽돌조 슬래브지붕 3층 · 사용승인일 1991년 10월 31일 |
| 토지 | 112.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김성호 |
| 감정가 / 최저가 | 400,016,620원 / 400,016,620원 (신건) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 가압류, 선순위 임차권은 별도 확인
1997년부터 2008년까지 설정된 여러 근저당은 이미 등기부에서 말소됐고, 2019년 박영순의 주택임차권도 2019년 7월 29일 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 권리는 2024년 한국토지주택공사 임차권, 2025년 케이비국민카드 가압류, 오정숙 임차권, 최성호 근저당, 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 승계 중복과 미상 대항력이 핵심
| 이름 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백운서 | 201호 | 2021-07-30 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 한국토지주택공사 대위·승계 |
| 한국토지주택공사 | 3층 전체(65.02㎡) | 2020-10-21 / 2020-09-24 | 68,000,000원 | 대항력 있음 | 가능 | 백운서 보증금 승계 |
| 오정숙 | 1층 중 별지도면 표시 부분(28㎡) | 전입 없음 / 2022-11-25 | 40,000,000원 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
백운서는 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 다만 백운서 본인의 보증금 자체는 직접 확인되지 않고, 한국토지주택공사 임차권등기에 68,000,000원이 기재돼 있습니다. 이 한국토지주택공사는 백운서 보증금의 대위·승계이므로 68,000,000원을 또 다른 임차인의 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
오정숙은 40,000,000원 임차권등기가 있으나 주민등록일자와 점유개시일자가 없습니다. 따라서 단순히 확정일자만 보고 대항력을 인정할 수 없고, 대항력 가능 여부는 미상으로 남겨야 합니다. 또한 오정숙은 이 사건 강제경매의 채권자이기도 해, 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 400,016,620원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,400,166원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 68,000,000원 | 68,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,032,235원 | 6,032,235원 |
| 3. 근저당권 · 최성호 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 오정숙 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 239,584,219원 |
현재 회차 가정에서는 배당 대상 채권이 전액 지급되고 미배당액은 0원입니다. 1회 유찰 시와 2회 유찰 시 시나리오에서도 자료상 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·물적 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산초등학교 북동측 인근이며, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 적벽돌조 슬래브지붕 3층, 외벽은 붉은벽돌 치장쌓기, 내부는 벽지도배 및 일부 타일마감, 샷시창호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 112.0㎡, 지목 대, 평지·정방형·세로각지(가), 공시지가 808,500원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되며, 토지상의 계단·담장·대문 등은 토지가치에 화체된 것으로 평가돼 토지에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 백운서·LH 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 백운서 보증금 대위·승계 신고이므로 실제 임차인과 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 백운서 보증금 원본 확인. 대항력은 있으나 보증금 직접 금액이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 오정숙 대항력 확인. 전입·점유개시일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다. 확정일자만으로 선순위 대항력을 단정하면 안 됩니다.
- 관계인 여부 확인. 오정숙은 임차권자이면서 강제경매 채권자로 표시돼 있어 임대차 실체와 관계인 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 조사. 실거래 자료가 없으므로 감정가 400,016,620원의 시장 적정성을 현장 중개업소와 개별 거래사례로 별도 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·일괄매각 확인. 제시외 건물과 토지가 함께 매각되는 구조이므로 현황과 감정 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당은 넉넉하지만, 임차관계는 단순하지 않다”
현재 회차 400,016,620원을 기준으로 보면 배당표는 매우 여유롭습니다. 한국토지주택공사 보증금 68,000,000원과 후순위 채권들을 모두 배당하고도 소유자에게 239,584,219원이 남으며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 숫자만 보고 권리분석을 끝내면 안 됩니다.
한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 백운서 보증금의 대위·승계 신고이고, 백운서는 대항력이 있으면서 보증금 직접 금액은 미상입니다. 오정숙 역시 40,000,000원 임차권등기가 있지만 전입·점유일이 없어 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 배당상 안전 여력은 충분하지만 임차관계 원본 확인이 필수인 물건입니다. 실거래 자료도 없어 가격 메리트 판단은 유보해야 합니다.
