수원지방법원 2025타경50059. 안산시 상록구 일동, 통칭 더하우스공간 A동 5층 502호의 다세대주택입니다. 감정가는 173,000,000원이고 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 84,770,000원, 감정가의 49%입니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 210,000,000원 임차보증금과 2026.04.13. 확약서입니다. 임차권자 윤지혜는 2021.07.13. 전입하고 2021.07.07. 확정일자를 갖춰 2022.04.12. 말소기준 압류보다 앞서므로 원래는 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다.
현재 회차 배당표만 보면 윤지혜 보증금 210,000,000원 중 82,844,140원이 배당되고 127,155,860원이 미배당됩니다. 대항력 포기가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 윤지혜의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50059 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 웃말6길 17-1, 5층502호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방3, W.C2, 거실, 주방/식당, 보일러실, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 제5층 제502호 · 사용승인 2016.07.18 |
| 소유자 | 전종실 · 2021.07.27. 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 (5회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권보다 중요한 ‘확약’
말소기준은 2022.04.12. 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 성북신용협동조합 근저당과 이항래 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 반면 윤지혜의 전입일 2021.07.13.은 말소기준보다 앞서므로 본래 대항력이 있고, 2021.07.07. 확정일자와 배당요구로 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·승계관계 — 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 / 관계 | 전입·확정 | 보증금 | 권리 배지 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|
| 윤지혜 · 임차권자 | 전입 2021.07.13 확정 2021.07.07 임차권등기 2023.08.09 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 | 실질 인수 0원* |
| 공사 · 명세서 표기 | 주택도시보증공사 승계 관계 | 별도 합산 없음 | 승계 대항력 포기 | 윤지혜 보증금과 중복 합산하지 않음 |
확인 가능한 실제 임차권자는 윤지혜 1명이고, 신청채권자 주택도시보증공사는 그 임대차보증금반환채권의 승계인입니다. 따라서 윤지혜 보증금 210,000,000원과 주택도시보증공사의 청구 210,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 40.4%라는 숫자보다 ‘표본 1건’을 먼저 본다
같은 건물 더하우스공간A동(627-8), 대상 면적 64.125㎡에 대응되는 실거래 표본은 1건입니다. 2021.07. 전용 64.13㎡, 5층이 210,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 84,770,000원은 이 거래가의 40.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 64.13㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 비교값 | 64.125㎡ | — | 210,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,925,860원 |
| 1. 임차인 윤지혜 보증금 | 210,000,000원 | 82,844,140원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당산식상 윤지혜 보증금 부족분은 127,155,860원입니다. 다만 2026.04.13. 확약서에 따라 해당 잔존 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 산식상 인수액은 늘지만 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 산식상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 84,770,000원 | 127,155,860원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 | 67,816,000원 | 143,804,688원 | 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 | 54,252,800원 | 157,123,750원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 윤지혜의 미배당 보증금 인수액이 증가해 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득가로 연결되지 않는 구조였습니다. 현재 회차에서도 84,770,000원에 낙찰받고 127,155,860원을 인수하는 산식이므로 총 부담은 보증금 수준에 가까워집니다. 이 때문에 이 사건의 가격 판단은 반드시 2026.04.13. 확약의 유효성과 적용 범위 확인을 전제로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산대학교 남서측 인근. 다세대주택·다가구주택·공원·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 방3, W.C2, 거실, 주방/식당, 보일러실, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 6m, 남서측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 토지면적 258.3㎡ · 공시지가 1,567,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 중 5층, 사용승인 2016.07.18. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 더하우스공간A동은 8세대이며, 확인되는 실거래는 1건이고 같은 건물 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.13. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 해당 호수와 윤지혜 임차권에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 배당표와 확약을 분리해 볼 것. 산식상 미배당 127,155,860원과 확약 반영 실질 인수 0원*은 서로 다른 개념입니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 윤지혜의 승계인으로 기재되어 있으므로 210,000,000원을 별도 임차보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감될 수 있으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 비교거래의 40.4%라도 확인 실거래가 2021.07. 1건뿐이므로 주변 다세대의 현재 거래·매물 수준을 추가 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰, 같은 건물 경매 평균도 5.0회입니다. 권리 외에 환금성·수요·내부 상태 등을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,477만원”보다 먼저 볼 것은 2026.04.13. 확약서
표면적으로는 감정가 173,000,000원이 84,770,000원까지 내려온 5회 유찰 다세대입니다. 하지만 확약이 없었다면 210,000,000원 대항력 임차보증금 때문에 현 회차 미배당액 127,155,860원을 매수인이 떠안을 수 있어, 낮은 낙찰가가 실질적인 할인으로 이어지지 않는 물건입니다. 이번 사건의 성격을 바꾸는 것은 2026.04.13. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존청구권 포기·말소 동의 확약입니다. 이 확약이 그대로 적용되면 윤지혜 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원*, 확인분 기준 실질취득은 현재 최저가 84,770,000원입니다.
다만 비교 실거래는 210,000,000원 1건뿐이고, 물건 자체도 5회 유찰된 다세대입니다. 따라서 결론은 “주된 임차권 리스크는 확약으로 해소됐지만, 가격·환금성 검증과 세금·확약 원문 확인이 필수인 물건”입니다. 권리만 보고 피할 단계는 아니지만, 최저가 할인율만 보고 높은 등급을 줄 사건도 아닙니다.
* 확약 반영 실질 인수 0원은 2026.04.13. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 그대로 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 배당산식 자체의 미배당액은 현재 회차 127,155,860원입니다.
