의정부지방법원 2025타경72974. 포천시 신북면 가채리 834-4 가동 303호, 전용 30.84㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 임차권의 실제 인수 여부입니다. 한재민은 2021.08.09. 전입·점유·확정일자를 모두 갖춘 뒤 보증금 70,000,000원의 임차권등기를 마쳤으므로 형식상 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 신건 매각가 70,000,000원을 배당 기준으로 놓으면 집행비용 1,660,000원 때문에 보증금 중 1,660,000원이 부족해지는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 한재민이 보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한 내용이 있습니다. 따라서 배당 계산상 부족분은 1,660,000원이더라도, 이 확약이 적용되는 한 매수인이 실질적으로 승계할 한재민 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72974 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 가채리 834-4 가동 3층 303호 |
| 도로명 | 경기도 포천시 신북면 중앙로207번길 54-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 30.84㎡ · 방2·주방·욕실·발코니 · 4층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2014.10.16 |
| 소유자 | 진정화 · 2021.07.20. 매매 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 국세 압류
말소기준권리는 2021.10.01. 국 압류입니다. 한재민의 전입·점유·확정일자는 2021.08.09.로 그보다 빠르기 때문에 원래는 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다. 이후 2023.08.17. 임차권등기가 이루어졌고, 2025.08.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 대상은 4명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한재민 | 2021.08.09 | 70,000,000원 | 원래 有 | 有 | 실질 0원 |
| HAMWI KHADIJEH | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| HAMWI ABDULKADER | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| HAMWI ABDULGHANI | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
현황조사상 별도 전입자 3명은 모두 2024.09.20. 전입으로 말소기준권리인 2021.10.01. 국 압류보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 한재민에게 적용되는 대항력 포기·임차권 말소 동의는 한재민에게만 적용되므로, 별도 점유자들의 임대차 조건은 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 보완 내용을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
동일 면적 30.84㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2021.07. 3층 거래가 90,000,000원, 2022.02. 1층 거래가 63,000,000원이며, 평균은 76,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 30.84㎡ | 1 | 63,000,000원 |
| 2021.07 | 30.84㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 평균 | 30.84㎡ | 2건 | 76,500,000원 |
최저가 70,000,000원은 실거래 평균 76,500,000원의 91.5%로 평균 대비 낮습니다. 다만 가장 최근 확인 거래인 2022.02. 63,000,000원보다는 7,000,000원 높습니다. 거래 표본도 2건뿐이므로 평균 91.5%만으로 가격 메리트를 크게 평가하기에는 제한이 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 한재민 보증금 | 70,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 한재민 보증금 중 1,660,000원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 때문에 해당 부족분은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 봅니다. 이 확약은 한재민에게만 적용됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천중학교 동측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 303호이며, 방2·주방·욕실·발코니 구조로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 도시가스보일러 난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 433,800원/㎡, 토지면적 1,368㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 에코빌(834-4) 20세대, 사용승인일은 2014.10.16입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 한재민의 대항력 포기 및 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의 내용이 최종 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 별도 전입자 3명 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약 존재 여부와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 평균은 76,500,000원이지만 최신 확인 거래는 63,000,000원입니다. 평균값만 보고 신건 70,000,000원을 싸다고 판단하지 마세요.
- 명도. 실제 점유자가 여러 명 확인된 만큼 소유자·임차인·점유자의 현재 거주 상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 현장 확인. 감정평가 당시 임대관계는 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다. 현장 점유와 내부 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 승부를 바꾼다”
겉으로만 보면 보증금 70,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 부담스러운 사건입니다. 특히 신건 70,000,000원에 낙찰될 경우 배당상 1,660,000원이 미배당되어 원래라면 매수인 인수 문제가 생깁니다. 그러나 한재민이 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 동의했기 때문에, 이 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
다만 이 확약이 사건 전체 위험을 모두 없애는 것은 아닙니다. 현황조사상 다른 전입자 3명의 보증금이 확인되지 않았고, 실거래도 2건뿐입니다. 최저가 70,000,000원은 평균 76,500,000원보다 낮지만 최신 거래 63,000,000원보다 높습니다. 따라서 결론은 “주된 권리위험은 해소됐지만, 점유 확인과 가격 검증이 필요한 신건”입니다.
