의정부지방법원 2025타경62610. 파주시 목동동 808의 토지와 3층 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 3층 단독주택이고, 현황은 1층 4가구·2층 5가구·3층 5가구의 다가구주택 14가구로 이용 중입니다. 토지는 대 315.6㎡, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,329,000원/㎡입니다. 현재 소유자는 강종원이고, 2025년 8월 6일 증여로 소유권을 이전받았습니다.
권리의 기준점은 2018년 3월 9일 설정된 하나은행 근저당권 636,000,000원입니다. 조사된 임차인·임차권자의 전입일은 모두 이보다 늦어 대항력이 없고, 등기된 주택임차권도 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 물건의 실제 난도는 등기보다 건축물 현황과 다수 임차관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62610 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 808 · 경기도 파주시 가재울로56번길 65-3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택(다가구주택 14가구: 1층 4가구, 2층 5가구, 3층 5가구) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택 |
| 토지 | 대 315.6㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,329,000원/㎡ |
| 소유자 | 강종원 (2025.08.06 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 1,608,049,000원 / 1,608,049,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김한솔 / 83,103,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2018.03.09 하나은행 근저당권입니다. 이후 등기된 권세창·정성준·이재천·김한솔·최교성·홍기주의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 안효신의 주택임차권은 2024년 8월 26일 이미 말소됐고, 2024년 안효신이 신청한 강제경매도 취하되어 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 2025년 3월 14일 김한솔이 신청한 강제경매입니다.
② 임차인·임차권 — 대항력은 없지만 관리 난도는 높다
조사된 임차인·임차권 관련 명단은 17명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명단은 없습니다. 보증금이 확인되는 9명의 보증금 합계는 660,000,000원이며, 나머지는 보증금이 확인되지 않습니다. 전입일은 모두 2018.03.09 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 다만 우선변제 여부는 별도 확인이 필요한 항목이 있고, 배당 시뮬레이션은 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
| 성명 | 호실·범위 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민우 | 104호 | 미상 | 2024.02.29 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백주영 | 105호 | 미상 | 2019.11.08 | 2022.11.28 | 2025.04.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성민 | 201호 | 90,000,000원 | 2024.10.08 | 2022.08.08 | 2025.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원동 | 202호 | 미상 | 2020.04.29 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서귀님 | 203호 | 80,000,000원 | 2022.11.28 | 미상 | 2025.04.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박서영 | 204호 | 미상 | 2025.03.10 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주영 | 205호 | 미상 | 2024.02.13 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상현 | 301호 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선호 | 303호 | 60,000,000원 | 2023.09.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임찬 | 402호 | 미상 | 2024.07.15 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NACOTI NARENDRA SINGH | 미상 | 미상 | 2024.11.28 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권세창 | 건물 1층 중 별지도면 표시 | 80,000,000원 | 2021.07.01 | 2021.07.01 | 2023.12.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정성준 | 건물 3층 중 | 80,000,000원 | 2019.07.22 | 2019.07.08 | 2024.03.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재천 | 건물 3층 중 별지도면 | 80,000,000원 | 2023.06.26 | 2023.06.09 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한솔 | 건물 1층 중 별지도면 표시 | 80,000,000원 | 2020.09.23 | 2020.09.15 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최교성 | 건물 중 별지 도면 | 50,000,000원 | 2021.12.01 | 2021.12.03 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍기주 | 건물 1층 중 별지 도면 표시 | 60,000,000원 | 2023.02.27 | 2023.02.27 | 2025.04.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 건축물 리스크 — 이 사건의 진짜 핵심
매각물건명세서 비고에 따르면 일반건축물대장상 이 건물은 다가구주택 5가구로 등재되어 있으나, 현황은 14가구로 구획되어 이용 중입니다. 이 차이로 인해 위반건축물표시로 등재되어 있으며, 경매 참여 시 원상복구(자진철거) 시정명령 및 이행강제금 등에 대해 반드시 재확인하도록 명시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,608,049,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,480,490원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 636,000,000원 | 636,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김한솔 | 83,103,561원 | 83,103,561원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 870,464,949원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 합계 719,103,561원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 가격 — 실거래 비교 없이 신건 감정가를 그대로 믿으면 안 된다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 최저가가 1,608,049,000원으로 동일한 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 다가구주택 14가구 현황과 위반건축물표시가 가치와 환금성에 직접 영향을 줄 수 있어, 감정가 대비 할인율만으로 접근하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,608,049,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,286,439,200원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,029,151,360원 | 0원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 목동동 해솔초등학교 북서측 인근으로, 주변은 단독·다가구주택, 근린생활시설, 주상용건물, 아파트, 공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 주정차 및 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 대 315.6㎡, 평지·사다리형·소로각지이며 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 건물. 기본적인 급·배수, 전기, 위생, 난방설비를 갖춘 것으로 탐문됐습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없는 데다 현황 14가구와 위반건축물표시가 존재하므로, 정상적인 다가구주택과 동일한 전제에서 가격·환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 건축물대장 원본 확인. 대장상 5가구와 현황 14가구의 구획 차이, 위반건축물표시 내용, 시정명령 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 원상복구 비용 확인. 자진철거·복구 범위와 이행강제금 가능성을 파주시 담당부서에서 확인한 뒤 입찰가에 반영해야 합니다.
- 17명 임차관계 정리. 대항력은 없지만 실제 점유자, 퇴거 여부, 배당요구 및 명도대상을 호실별로 다시 대조해야 합니다.
- 김한솔 관계 확인. 임차권자 김한솔과 강제경매 신청채권자 김한솔의 동일인 기재에 따른 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 호실 확인. 김민우·백주영·최원동·박서영·이주영·이상현·임찬·NACOTI NARENDRA SINGH의 보증금은 확인되지 않아 계약서와 배당자료를 추가 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 범위를 감정평가서·현황도와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 감정가 1,608,049,000원이 적정한지 별도의 현장조사와 수익성 검증이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 건물은 그대로 남는다
이 물건은 등기만 보면 명확합니다. 2018년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 임차권과 경매권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 경매에서 사라지는 것은 권리이지 건물의 현황이 아닙니다. 대장상 5가구와 달리 실제 14가구로 이용되고 있고 위반건축물표시까지 존재해, 원상복구·이행강제금과 임차인 명도라는 실무 부담이 남습니다. 게다가 비교 실거래가 없어 신건 감정가의 가격 경쟁력도 확인되지 않았습니다. 권리만 보면 안전, 입찰 난도는 건축물 때문에 높음. 이 사건은 등기부보다 현장을 먼저 봐야 하는 물건입니다.
