의정부지방법원 2025타경63212. 고양시 일산동구 장항동 삼성라끄빌 4층24호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 감정평가상 건축물대장 현황도면과 탐문 결과 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 보입니다. 현재 소유자는 정창우이며, 2020년 8월 4일 임의경매 매각을 원인으로 2020년 9월 10일 소유권을 취득했습니다.
등기상 말소기준은 2021.08.06 성남중부새마을금고 근저당권 507,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 엄승열 근저당 180,000,000원, 중소기업은행 가압류 318,394,945원, 메리츠캐피탈 가압류 36,199,431원, 고양시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 말소기준 전 전입 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63212 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 751 삼성라끄빌 4층24호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 호수로 662 |
| 물건종류 / 현황 | 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 이용 |
| 소유자 | 정창우 (2020.09.10. 소유권이전 · 2020.08.04. 임의경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 642,000,000원 / 642,000,000원 (신건) |
| 경매신청 청구액 | 381,967,834원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준권리 | 2021.08.06. 성남중부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 507,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유를 먼저 봐야 한다
2021년 8월 6일 성남중부새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 2024년 9월 10일 엄승열 근저당, 2025년 4월 14일 중소기업은행 가압류, 2025년 5월 21일 임의경매개시결정, 2025년 6월 24일 메리츠캐피탈 가압류, 2026년 2월 12일 고양시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
다만 MACMARTIN FIONA는 2020.12.31 전입으로 말소기준보다 먼저입니다. 현재 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 정확도 원칙상 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없고, “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다. 보증금 규모를 알 수 없기 때문에 낙찰자가 승계할 금액 역시 계산할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 1명이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| MACMARTIN FIONA | 2020.12.31 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 가능성 있음 |
| 이지원 | 2025.04.16 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.08.18 · 확정일자 미상 | 없음 |
③ 신건 배당 구조 (매각가 642,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,820,000원 |
| 2. 근저당 · 성남중부새마을금고 | 507,000,000원 | 507,000,000원 |
| 3. 근저당 · 엄승열 | 180,000,000원 | 126,180,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 318,394,945원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 36,199,431원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,041,594,376원 중 예상 배당은 633,180,000원, 미배당은 408,414,376원입니다. 위 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조이며, 선순위 점유자 보증금이 미상이므로 이 표의 “매수인 인수 0원” 계산만으로 임차보증금 승계 가능성까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 위험은 자동 소멸하지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 642,000,000원 | 633,180,000원 | 408,414,376원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 513,600,000원 | 506,064,000원 | 535,530,376원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 410,880,000원 | 404,371,200원 | 637,223,176원 |
회차가 내려가면 법원 최저매각가는 513,600,000원, 410,880,000원으로 낮아지지만, 이것만으로 “싸졌다”고 결론낼 수 없습니다. 선순위 점유자의 실제 보증금과 배당·승계 관계가 확인되지 않았기 때문입니다. 낙찰가 + 실제 승계액이 실질취득가이므로, 승계액이 미상인 현재는 실질취득가도 미상입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리확인이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 642,000,000원 또는 최저가 642,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 점유자의 보증금까지 확인되지 않아 현재 단계에서 가격 메리트에 가점을 줄 근거가 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산호수공원 동측 인근이며, 주변은 오피스텔·대형마트·관공서·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 3호선 정발산역이 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 건축물대장 현황도면과 탐문조사 결과 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 보입니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조·철근콘크리트벽식조 평슬라브지붕, 지하5층/지상15층 건물의 제4층 제24호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 지역난방(열병합), 승강기, 소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지이며, 남서측 약35m·북서측 약25m·북동측 약15m·남동측 약8m 도로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지 공시지가는 5,332,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- MACMARTIN FIONA 보증금 확인. 2020.12.31 전입이므로 보증금 규모와 실제 점유·임대차관계, 확정일자 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 선순위 점유자의 배당요구 및 배당 예상액이 확인되어야 승계 잔액을 계산할 수 있습니다.
- 이지원 배당관계 확인. 2025.08.18 배당요구와 2026.04.20 배당배제 의견서의 처리 결과를 매각물건명세서와 배당절차에서 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 성남중부새마을금고의 을구 8번 근저당은 2026.04.21 확정채권양도로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전된 등기가 있습니다.
- 파산선고 확인. 소유자 관련 2025.07.14 서울회생법원 파산선고결정 등기가 있으므로 경매절차와의 관계를 원본 문건으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 오피스텔과 현황 주거용 이용의 차이를 전제로 사용·금융·세무 계획을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 수치가 없는 상태이므로 주변 동일·유사 오피스텔의 최신 거래가격을 별도로 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “임차보증금 인수”는 다른 문제
후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 구조는 단순해 보입니다. 하지만 이 물건에는 말소기준보다 앞선 2020.12.31 전입 점유자가 있고, 그 보증금이 확인되지 않았습니다. 그래서 지금 가장 중요한 숫자는 642,000,000원의 최저가가 아니라 선순위 점유자의 보증금과 배당 후 남는 금액입니다.
그 금액이 확정되기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없고, 시세자료도 제시되어 있지 않아 가격 우위도 검증할 수 없습니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인 위험은 아직 닫히지 않았습니다. 이 사건은 권리확인 전 가격 판단을 미뤄야 하는 유형입니다.
