의정부지방법원 2025타경73246. 포천시 소흘읍 무림리 198-4 일대의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철골조 루프판넬지붕 2층 단독주택으로 이용되고 있으며, 1층은 방2·거실·주방/식당·화장실·보일러실, 2층은 방1·서재·가족실로 조사됐습니다. 토지는 589.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역입니다.
권리의 출발점은 2019.06.11. 영중농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 432,000,000원으로 설정됐고 2024.07.24. 변경계약으로 채권최고액이 360,000,000원으로 변경된 등기가 있습니다. 이후 설정된 나해림·김성근 근저당과 현재 경매개시결정, 포천시 압류는 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73246 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 무림리 198-4, 198-22 · 경기도 포천시 소흘읍 무림1길 15-34 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 철골조 루프판넬(강판)지붕 2층 단독주택 |
| 건물 이용 | 1층 방2·거실·주방/식당·화장실·보일러실 등 · 2층 방1·서재·가족실 |
| 토지 | 589.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 신광호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 911,880,720원 / 911,880,720원 (신건) |
| 청구액 | 103,156,160원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기 발급 | 의정부지방법원 포천등기소 · 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 확인되는 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 점유관계와 실제 사용자는 현장 및 매각서류에서 다시 확인해야 합니다. 확인된 임차인이 없다는 점과 실제 점유관계 확인이 끝났다는 것은 같은 의미가 아닙니다.
② 매각범위 — 이 사건에서 가장 먼저 볼 부분
| 매각 방식 | 일괄매각 |
|---|---|
| 제시외 | 제시외 건물 포함 · 수목 및 조경석 일괄 평가 |
| 일부 목록 | 지분매각 · 현황 도로 |
| 공부와 차이 | 없음 |
| 위반건축물 | 확인 없음 |
특히 지분매각 부분은 낙찰 후 전체 토지를 단독으로 지배할 수 있다는 뜻이 아닙니다. 어느 목록의 어느 지분이 매각되는지, 도로로 사용되는 부분이 전체 부동산의 이용과 가치에 어떤 영향을 주는지는 입찰 전에 반드시 매각목록과 지적 관계를 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 911,880,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,518,807원 |
| 1. 근저당 · 영중농업협동조합 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 2. 근저당 · 나해림 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김성근 | 240,000,000원 | 188,361,913원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 가정에서 채권 총액 952,000,000원 중 900,361,913원이 배당되고, 51,638,087원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 911,880,720원 | 900,361,913원 | 51,638,087원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 729,504,576원 | 719,809,530원 | 232,190,470원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 583,603,660원 | 575,367,623원 | 376,632,377원 |
현재 회차에서는 청구액 103,156,160원과 비교해 김성근에게 188,361,913원이 배당되는 시뮬레이션이지만, 1회 유찰 시에는 배당액이 7,809,530원으로 줄고 2회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다. 이 변화는 채권자 배당의 문제이며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 소흘읍 무림리 소재 무림1리 마을회관 북서측 인근. 단독주택·농경지·소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철골조 루프판넬(강판)지붕 2층, 사용승인일 2000.07.04. 외벽 벽돌쌓기, 내벽 벽지·타일, 샤시창호입니다.
- 설비. 기본적인 급배수시설·위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 589.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형, 세로한면(가), 공시지가 320,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 건물·토지·제시외 건물·수목 및 조경석 중 실제 매각대상과 평가 포함 범위를 매각목록에서 대조하세요.
- 지분매각 확인. 지분매각으로 표시된 목록과 해당 지분율, 공유관계 및 낙찰 후 이용관계를 확인하세요.
- 현황 도로. 도로로 사용되는 토지의 위치와 면적, 전체 부동산 접근 및 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장점유자를 직접 대조해야 합니다.
- 근저당 변경. 영중농업협동조합 근저당은 최초 채권최고액 432,000,000원, 2024.07.24. 변경등기상 360,000,000원으로 기재되어 있으므로 원등기와 변경등기를 함께 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역 외 성장관리계획구역·가축사육제한·배출시설설치제한·토지거래허가 관련 적용범위를 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가와 주변 단독주택·토지 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 쉬운 물건은 아니다
등기상 핵심은 명확합니다. 2019.06.11. 영중농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 난도는 등기보다 매각대상의 구성에서 올라갑니다. 일괄매각에 제시외 건물·수목·조경석이 포함되고 일부 토지는 지분매각·현황 도로로 기재되어 있습니다. 여기에 실거래 시세 자료까지 없어 911,880,720원이 적정한 입찰가인지도 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 물건 범위·지분·도로·점유·가격 검증을 끝낸 뒤 입찰해야 하는 사건입니다.
