수원지방법원 2025타경51697. 안산시 단원구 고잔동 프라움시티 101동 1004호로, 물건 용도는 근린시설이지만 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 2011년 이선옥이 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 융창상호저축은행 근저당 299,000,000원은 2017년 이미 말소됐습니다. 과거 압류·가압류 역시 상당수가 해제·말소되어, 현재 말소기준은 2025.02.18. 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기상 후순위 채권이 아니라 임차인입니다. 김준식은 2017.04.21. 전입·점유를 시작했고 확정일자를 갖춘 보증금 270,000,000원의 임차인입니다. 현재 최저가에서 집행비용을 뺀 162,501,320원만 배당되는 것으로 계산돼, 부족한 107,498,680원은 매수인 인수로 잡힙니다. 따라서 낙찰가 165,620,000원만을 취득가격으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 528-1 프라움시티 101-1004호 · 도로명주소 경기도 안산시 단원구 당곡로 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 · 지하 4층, 지상 20층 건물 |
| 사용승인 / 소유자 | 2010.11.18 / 이선옥 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 165,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 문병무 / 483,532,198원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 건축물 비고 | 매각물건명세서상 집합건축물대장 표제부·갑에 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2011년 설정된 융창상호저축은행 근저당은 2017.04.21. 말소됐고, 2013년 이후의 압류·가압류 중 다수도 경매개시 전에 해제됐습니다. 이에 따라 2025.02.18. 문병무의 강제경매개시결정이 말소기준으로 선언됐고, 그 이후 삼성카드 가압류, 유성진의 강제경매개시결정, 수원시·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 신고 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김준식 | 주택 전부 주거·임차권등기 | 전입 2017.04.21 확정 2017.03.22 증액분 확정 2021.04.22 | 270,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 배당요구 2023.11.30 · 예상 부족분 107,498,680원 인수 |
| 김진호 | 101-1004호 | 전입 2024.10.29 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 보증금 미상으로 추가 인수 여부 확인 필요 |
김진호의 전입일은 말소기준일인 2025.02.18.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고 대항력 가능·금액 미상으로 봐야 합니다. 김준식에게 적용된 예상 인수액과 별개로, 김진호의 임대차관계가 확인되면 추가 부담이 생길 수 있습니다.
② 가격 분석 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 2.72억
현재 최저가는 165,620,000원으로 감정가 338,000,000원의 49%입니다. 표면만 보면 감정가보다 172,380,000원 낮지만, 김준식 보증금의 미배당분 107,498,680원을 더한 실질취득은 273,118,680원, 감정가의 80.8%입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 | 165,620,000원 | 107,498,680원 | 273,118,680원 | 80.8% |
| 3회 유찰 시 | 115,934,000원 | 156,489,076원 | 272,423,076원 | 80.6% |
| 4회 유찰 시 | 81,153,800원 | 190,706,968원 | 271,860,768원 | 80.4% |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금과 매수인 인수액이 늘어납니다. 이 사건도 회차별 실질취득이 273,118,680원 → 272,423,076원 → 271,860,768원으로 거의 고정됩니다. 따라서 추가 유찰을 곧바로 큰 폭의 실질 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,118,680원 |
| 1. 임차인 김준식 보증금 | 270,000,000원 | 162,501,320원 |
| 2. 융창상호저축은행 근저당 | 299,000,000원 | 0원 |
| 3. 하나캐피탈 가압류 | 122,142,190원 | 0원 |
| 4. 문병무 신청채권 | 483,532,198원 | 0원 |
| 5. 삼성카드 가압류 | 25,634,142원 | 0원 |
| 6. 유성진 신청채권 | 483,532,198원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,118,680원을 제외한 매각대금 전액이 김준식에게 배당되고, 보증금 부족분 107,498,680원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 9건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시청 남동측 인근으로 아파트, 공공기관, 호텔, 병원, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 중앙역(지하철 4호선·수인분당선)이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 2010.11.18. 사용승인된 지하 4층·지상 20층 건물로 승강기, 위생·급배수, 가스시설, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20미터 아스팔트 포장도로에 접하고, 서측은 대형 지상 유료주차장에 접합니다.
- 용도. 토지는 업무시설인 오피스텔과 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용되고, 해당 호는 감정평가상 주거용 오피스텔로 사용 중입니다.
- 환금성. 근린시설로 분류되면서 실제로는 주거용 오피스텔로 이용되고 있고, 위반건축물 등재 비고도 있어 일반적인 주거용 집합건물보다 매수층과 금융 조건이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가에 김준식 보증금 미배당분을 더해 총투입액을 계산하세요. 현재 최저가 기준 알려진 실질취득은 273,118,680원입니다.
- 김준식 임차권 말소 경위. 2024.10.29. 임차권등기 말소가 보증금 반환에 따른 것인지, 별도 합의나 대위변제에 따른 것인지 원본 서류로 확인하세요.
- 김진호 임대차 확인. 전입일은 2024.10.29.이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 임대차계약서와 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 9건의 체납세목과 법정기일을 확인하세요. 당해세가 먼저 배당되면 임차인 미배당과 인수액이 늘 수 있습니다.
- 위반건축물 원인. 집합건축물대장 표제부·갑의 위반건축물 등재 사유, 이행강제금, 원상복구 가능 여부를 관할 행정기관과 대장 원본에서 확인하세요.
- 용도·대출 조건. 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용상태가 취득세, 대출, 전입·임대 운영에 미치는 영향을 금융기관과 세무 전문가에게 확인하세요.
- 시세 원본 조사. 최저가 165,620,000원이 아니라 실질취득 약 2.72억을 기준으로 같은 건물·유사 면적의 최근 거래와 매물을 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 세금 관련 서류를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “약 2.72억 실질취득”
이 물건의 표면 가격은 감정가 338,000,000원의 49%인 165,620,000원입니다. 그러나 김준식 보증금 부족분 107,498,680원을 합치면 현재 회차의 실질취득은 273,118,680원입니다. 3회·4회 유찰을 가정해도 실질취득은 각각 272,423,076원, 271,860,768원으로 큰 차이가 없습니다.
여기에 김진호의 미상 보증금, 김준식 임차권등기 말소 경위, 국세·지방세 당해세 여부, 위반건축물 등재까지 확인해야 합니다. 비교 실거래도 확인되지 않아 273,118,680원이 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 낮은 최저가에 비해 권리·용도·세금 변수가 많은 고난도 물건입니다. 결론은 표면 가격은 49%, 실질 가격은 감정가의 80.8%, 추가 인수 위험은 아직 열려 있음입니다.