의정부지방법원 2025타경64617. 고양시 일산서구 덕이동 하이파크시티 일산파밀리에3단지 302동 10층 1003호 아파트입니다. 감정평가상 내부는 방4·주방·거실·드레스룸·욕실2·현관 등으로 이용되고 있고, 해당 동은 지상20층 규모입니다. 현재 소유자는 곽동주이며, 2022.01.28. 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 705,600,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.10. 들어온 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건은 권리보다 가격 판단이 중요합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 564,000,000원입니다. 같은 단지 비교 거래의 최근 12개월 평균은 503,500,000원이고 최신 거래도 520,000,000원입니다. 신건 최저가는 최근 평균의 112.0%로 이미 최근 시세 이상이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -3.2% 추세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64617 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1534 하이파크시티 일산파밀리에3단지 302동 10층1003호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방4·주방·거실·드레스룸·욕실2·현관 등 · 지상20층 중 10층 |
| 소유자 | 곽동주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 564,000,000원 / 564,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 634,449,244원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
임차인은 없습니다. 현재 유효한 담보권의 기준은 2022.01.28. 에스비아이저축은행 근저당권이며, 채권최고액은 705,600,000원입니다. 2025.11.10. 경매개시결정은 이보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 과거 신용보증기금 가압류, 농협은행·가락새마을금고 근저당, 에이파이낸셜대부 근저당과 전세권 등은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 승계할 임차보증금이나 담보권은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 12% 높다
하이파크시티일산파밀리에3단지의 비교 실거래 12건입니다. 비교 면적은 121.45㎡·121.66㎡·129.79㎡이고, 최근 12개월 평균은 503,500,000원입니다. 전체 12건 평균 506,250,000원보다도 최근 12개월 평균을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 121.45㎡ | 9 | 520,000,000원 |
| 2026.06 | 121.45㎡ | 21 | 450,000,000원 |
| 2026.02 | 121.66㎡ | 10 | 465,000,000원 |
| 2026.01 | 129.79㎡ | 8 | 525,000,000원 |
| 2026.01 | 121.45㎡ | 7 | 490,000,000원 |
| 2025.11 | 121.66㎡ | 18 | 550,000,000원 |
| 2025.11 | 121.45㎡ | 20 | 565,000,000원 |
| 2025.11 | 121.45㎡ | 2 | 485,000,000원 |
| 2025.09 | 129.79㎡ | 28 | 495,000,000원 |
| 2025.09 | 129.79㎡ | 6 | 490,000,000원 |
| 2025.08 | 121.45㎡ | 6 | 490,000,000원 |
| 2025.08 | 129.79㎡ | 16 | 550,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 503,500,000원 |
최신 거래는 2026.08. 520,000,000원, 최근 12개월 평균은 503,500,000원입니다. 신건 최저가 564,000,000원은 최근 평균보다 60,500,000원 높고, 비율로는 112.0%입니다. 최신 거래보다도 44,000,000원 높습니다. 게다가 최근 거래 추세가 -3.2%이므로, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 근거로 신건 가격을 좋게 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 564,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,040,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 705,600,000원 | 555,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 564,000,000원 가정 시 에스비아이저축은행 근저당 채권최고액 기준 미배당은 149,640,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백송초등학교 남동측 인근이며, 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근 및 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상20층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 시스템 창호 등입니다. 위생·급배수·개별난방설비를 갖췄습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목은 대, 공시지가 2,200,000원/㎡이며 토지면적은 31,557㎡입니다. 대상 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 20미터, 동측 및 서측 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 이 도로를 통해 인근 지역으로 연계됩니다.
- 확인사항. 기준시점 현재 지적 미정리 상태로 토지이용계획확인서 발급이 불가하며, 공부와의 차이도 지적 미정리 상태로 기재돼 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지. 하이파크시티일산파밀리에3단지는 432세대, 2011.03.31. 준공입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 564,000,000원은 최근12개월 평균의 112.0%입니다. 최근 평균과 최신 거래보다 높은 가격이라는 점을 입찰 상한에 반영해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -3.2%입니다. 전체 평균 506,250,000원보다 최근12개월 평균 503,500,000원을 우선해 판단하는 편이 보수적입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 451,200,000원, 2회 유찰 시 360,960,000원입니다. 각 회차에서 최근 거래와의 가격 차이를 다시 계산할 필요가 있습니다.
- 대지권 미등기. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됐지만, 대지권 미등기 및 지적 미정리 상태 관련 서류를 입찰 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 신건 가정에서도 근저당 채권최고액 기준 149,640,000원이 미배당됩니다. 이는 매수인 인수액과는 별개이며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.04.입니다. 입찰 직전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격을 봐야 하는 신건
이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 권리구조는 단순하지만, 신건 최저가 564,000,000원은 최근12개월 평균 503,500,000원의 112.0%이고, 최신 거래 520,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세도 -3.2%입니다. 따라서 현재 회차에서는 ‘권리가 깨끗하니 싸다’는 판단을 해서는 안 됩니다. 권리는 안정적이지만 가격은 보류가 맞고, 실제 가격 메리트는 유찰 이후 시나리오에서 다시 점검하는 편이 적절합니다.
