의정부지방법원 2025타경64634. 고양시 일산동구 풍동 ‘베르디움’ 101동 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사마니주택이고, 2020.08.18. 거래가액 198,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2023.03.27. 동안산세무서장의 국세 압류입니다.
문제는 그보다 앞선 2022.09.13. 전나솔 명의의 주택임차권입니다. 전입·점유개시일은 2020.08.14., 임차보증금은 198,000,000원으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 원칙만 놓고 보면 매수인 인수 가능성이 핵심인 구조입니다. 하지만 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026.04.27. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 전나솔 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64634 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-40 베르디움 101동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 현재 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.08.18. 소유권 취득 · 거래가액 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘확약’이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.03.27. 국세 압류입니다. 2024.06.13. 일산동구청장 압류, 2024.06.14. 일산서구청장 압류, 2025.11.03. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 전나솔의 임차권등기는 말소기준보다 앞서므로 원래는 인수 검토 대상입니다.
* 확약을 반영하지 않은 권리분석 룰상 전나솔 임차권의 인수금액은 198,000,000원입니다. 확약의 효력은 전나솔 임차권에 한정되므로 다른 점유자·임차관계에는 별도로 적용되지 않습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전나솔 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.14. | 198,000,000원 | 대항력 有 확약서로 대항력 포기 | 우선변제권 주장 | 실질 0원 확약 반영 |
| 임재형 | 2023.11.10. | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 인수 없음 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 2명입니다. 전나솔은 선순위 임차권자지만 확약 대상이고, 임재형은 2023.11.10. 전입으로 2023.03.27. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 임재형의 보증금이 확인되지 않았으므로 명세서와 임대차관계는 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
② 회차별 구조 — 확약이 유지되면 실질취득은 낙찰가를 따라간다
이 사건은 현재 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 206,000,000원입니다. 전나솔 임차권의 인수조건변경확약서가 그대로 적용되는 전제에서는 선순위 임차보증금 198,000,000원을 매수인이 별도로 떠안지 않으므로 현재 회차의 실질취득은 206,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 전나솔 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 206,000,000원 | 198,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,800,000원 | 161,692,800원 | 36,307,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,840,000원 | 129,194,240원 | 68,805,760원 | 0원* |
이 사건에는 최근 실거래를 직접 비교할 수 있는 가격 근거가 제시돼 있지 않으므로, 감정가나 최저가만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 따라서 가격 매력도보다 확약서 원문·세금·점유관계의 확정이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 인수 · 전나솔 임차보증금 | 198,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,316,000원 |
배당 시나리오상 현재 회차에서는 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 198,000,000원이 전액 배당되고 4,316,000원이 잔여합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 건물의 제4층 제401호입니다.
- 입지. 다솜초등학교 북측 인근으로, 주위는 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 있으며, 북서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접해 차량 진출입이 원활합니다.
- 규제. 계획관리지역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하며 공시지가는 989,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 단지 규모. 베르디움101동102동은 18세대이며 사용승인일은 2017-04-24입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.04.27.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구가 본 건과 전나솔 임차권에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 임재형 점유관계. 2023.11.10. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 실제 임대차계약과 점유 상태를 확인하세요.
- 국세·지방세. 국세 및 고양시 압류 3건의 체납세액과 당해세 해당 여부를 확인해야 예상배당표를 확정할 수 있습니다.
- 주택도시보증공사 지위. 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 확약서에는 양도 전 임차권자가 전나솔로 기재돼 있으므로 채권 양도 및 임차권 말소 관계를 서류상 함께 확인하세요.
- 가격 단정 금지. 감정가 206,000,000원과 최저가 206,000,000원만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 체납세 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “198,000,000원 인수형처럼 보이지만, 핵심은 확약서다”
등기만 보면 이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준 2023.03.27.보다 앞선 전나솔의 198,000,000원 주택임차권이 존재해 원칙적으로는 매수인 인수 검토 대상입니다. 하지만 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.04.27. 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다. 확약이 그대로 적용되면 전나솔 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 206,000,000원입니다.
다만 이 사건을 ‘완전한 무위험 물건’으로 볼 수는 없습니다. 확약은 전나솔에게만 적용되고, 임재형의 보증금은 미상이며 국세·지방세 압류 3건도 남아 있습니다. 최근 거래가격에 근거해 최저가가 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 서류 확인을 끝내기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
