의정부지방법원 2025타경73542. 경기도 의정부시 자일동 119 소재 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 오정수이고, 2024년 7월 9일 의정부농업협동조합이 설정한 채권최고액 336,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 채권최고액 72,000,000원의 두 번째 근저당권이 설정됐고, 이후 국의 압류, 임의경매개시결정, 의정부시 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하며, 현재 회차 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 물건’으로만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 농지취득자격증명원 제출 필요, 여러 제시외 건물·시설의 매각 포함과 제외, 창고시설과 종교시설의 실제 이용 상태가 함께 기재돼 있습니다. 감정요항표상 임대관계도 미상입니다. 따라서 권리 인수액과 별개로 현황·허가·이용관계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73542 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 자일동 119 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 일반건축물대장상 창고시설 · 기준시점 당시 창고 및 종교시설로 이용 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 1층 창고시설 · 사용승인일 2024.02.26 |
| 확인 토지 | 196㎡ · 창고용지 · 전창고 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 오정수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 837,310,000원 / 837,310,000원 (신건) |
| 청구금액 | 403,250,961원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.07.09. 의정부농업협동조합의 을구 1번 근저당권 336,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 72,000,000원과 이후의 국 압류, 경매개시결정, 의정부시 압류는 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 두 근저당의 합계 408,000,000원은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 구조이고, 매수인 인수는 모두 0원입니다.
② 매각조건 — 농취증·제시외 물건이 핵심
| 매각 방식 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠, ㉡~㉥ 포함 |
|---|---|
| 농지취득자격증명 | 목록3 농지취득자격증명원 제출 필요 · 매각결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환 |
| 제시외 ㉠ | 목록2의 1층 건물에서 내부계단을 통해 출입하는 2층 종교시설 용도 제시외 물건 · 매각 포함 |
| 목록3 | 공부상 지목 과수원 · 지상 제시외 시설물 ㉡~㉥ 매각 포함 · ㉦~㉩ 매각 제외 |
| 실제 이용 | 일반건축물대장상 창고시설이나 기준시점 당시 창고 및 종교시설로 이용 |
| 임대관계 | 미상 |
특히 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건은 입찰 전 선행확인이 필요한 사항입니다. 또한 제시외 시설은 전부가 매각 대상이 아니라 ㉡~㉥은 포함되고 ㉦~㉩은 제외되므로, 현장에서 어느 시설이 어느 기호에 해당하는지 매각 대상 경계를 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 837,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,773,100원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 의정부농업협동조합 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 의정부농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 418,536,900원 |
현재 회차 계산에서는 담보채권 408,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여 418,536,900원은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 837,310,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 669,848,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 535,878,400원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 자일동 소재 자일낚시터 동측 인근이며, 주변에는 단독주택·전답·창고 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 운행빈도와 배차간격을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일반건축물대장상 창고시설이나 기준시점 당시 창고와 종교시설로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·개발제한구역(2025-11-19)·과밀억제권역에 해당하며, 확인 토지의 공시지가는 209,400원/㎡입니다.
- 토지 형상. 확인 토지는 196㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 토지이용상황은 전창고입니다.
- 건물 상태. 일반철골구조 기타지붕 1층 창고시설이고 위생설비·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. 목록3은 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
- 제시외 시설 범위. ㉠과 ㉡~㉥은 매각 포함, ㉦~㉩은 매각 제외이므로 현장 배치와 기호를 반드시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 창고시설과 실제 창고·종교시설 이용 상태를 기준으로 필요한 인허가·이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 개발제한구역. 자연녹지지역·개발제한구역·과밀억제권역의 이용 제한을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 확인. 실거래 비교수치가 없는 만큼 감정가 837,310,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도의 시세 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각 대상 제시외 물건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원이어도 쉬운 물건은 아니다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2024.07.09. 의정부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 담보채권 미배당과 매수인 인수가 0원입니다.
그러나 실제 입찰 난도는 권리표 밖에 있습니다. 목록3의 농지취득자격증명원, 제시외 시설의 매각 포함·제외, 창고와 종교시설의 혼용, 개발제한구역, 임대관계 미상까지 확인해야 합니다. 실거래 비교수치도 없어 현재 최저가 837,310,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 매각조건과 현황 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
