의정부지방법원 2025타경64685. 고양시 덕양구 내유동 내유펜타곤 제2동 3층 301호로, 공부 및 현황상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 2023.05.16 한국투자저축은행 가압류가 말소기준권리라는 점과, 그보다 앞선 전입일을 가진 임차인 박현우의 대항력입니다. 박현우의 전입은 2021.08.30, 점유개시는 2021.08.28, 확정일자는 2021.07.19이며 보증금은 171,000,000원입니다.
표면적으로만 보면 낙찰가 151,000,000원에서 집행비용 2,914,000원을 제외한 148,086,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 22,914,000원이 남습니다. 대항력이 그대로 유지된다면 이 부족분은 매수인 인수 위험이 됩니다. 그러나 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 결정적 문서가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 양도 전 주택임차권자 박현우의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64685 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 298-8 내유펜타곤 제2동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부 및 현황 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 이보성 · 2021.09.10 소유권이전 · 거래가액 171,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 171,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.05.16 한국투자저축은행 가압류 23,236,170원입니다. 그 이후의 KB국민카드 가압류, KB캐피탈 가압류, 서민금융진흥원 가압류, 국세 압류와 2025.11.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 박현우는 전입일이 2021.08.30으로 말소기준보다 약 1년 9개월 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있지만 확약이 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박현우 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.30 | 2021.07.19 | 171,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기는 2023.12.04 접수됐고, 배당요구도 이루어졌습니다. 임차보증금 171,000,000원에 대해 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차에서 집행비용을 제외하고 임차인에게 예상되는 배당은 148,086,000원, 룰상 미배당액은 22,914,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,000원 |
| 1. 임차인 박현우 보증금 | 171,000,000원 | 148,086,000원 |
| 2. 가압류 · 한국투자저축은행 | 23,236,170원 | 0원 |
| 3. 가압류 · KB국민카드 | 7,688,195원 | 0원 |
| 4. 가압류 · KB캐피탈 | 34,141,426원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,025,253원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 171,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 계산상 임차보증금 부족분은 22,914,000원이지만, 2026.03.10자 확약에 따라 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 배당표의 미배당 수치는 확약 전 권리계산 구조를 보여주는 값입니다.
④ 회차 시나리오 — 확약 없이는 총취득비용이 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 계산상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 151,000,000원 | 22,914,000원 | 151,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 120,800,000원 | 52,691,200원 | 120,800,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 96,640,000원 | 76,499,520원 | 96,640,000원 |
확약이 없었다면 현재 회차뿐 아니라 유찰 후에도 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 171,000,000원 수준에서 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 있으므로 해당 임차권에 대해서는 그 미배당액을 실제 매수인 부담으로 더하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 남측 인근이며 공동주택, 근린생활시설, 소규모 창고 및 농경지가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 제3층 301호이며 외벽은 치장벽돌붙임 및 드라이비트 마감, 내부는 벽지도배 및 일부 타일마감, 새시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기설비와 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 북동측 약 6미터 내외 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 인접토지 대비 등고·평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와 현황의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.10자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 적용 임차권, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각기일 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 확약은 박현우 임차권에 적용되는 핵심 안전장치입니다. 낙찰 이후 실제 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 자료가 없어 151,000,000원이 싸다는 판단은 불가합니다. 동일 지역·유사 다세대의 최근 거래와 매물을 직접 비교해야 합니다.
- 세금·공과금 확인. 등기에는 국세 압류가 있고 일부 압류는 이미 말소된 이력이 있습니다. 매각기일 전 당해세 등 배당 우선순위 변수를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장 및 집행기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 위험한 임차권이 ‘확약’으로 바뀐 사건
이 사건을 확약 없이 보면 보증금 171,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하고, 신건 낙찰가 151,000,000원에서도 22,914,000원의 미배당이 계산되는 인수형 물건입니다. 유찰돼 최저가가 내려가도 미배당액이 늘어나는 구조이므로 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 실제 결론은 다릅니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 2026.03.10자 확약서를 제출했습니다. 이 문서가 그대로 유효하게 적용된다면 박현우 임차권의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 낙찰가인 151,000,000원으로 봅니다.
다만 최근 시세 자료가 없으므로 “권리 안전 = 가격 메리트”로 연결할 수는 없습니다. 권리는 확약 확인 후 합격, 가격은 현장 시세 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 확약서 원본을 최종 확인하고, 최근 다세대 실거래를 별도로 대조한 뒤 입찰가를 정하는 데 있습니다.
