의정부지방법원 2025타경64689. 고양시 일산동구 성석동 건영리츠빌 4층 401호, 전용 49.26㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 겉으로 보면 까다롭습니다. 임차권자 박근영의 전입일은 2019.12.26, 확정일자는 2019.12.04이고 보증금은 95,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2023.04.19 롯데카드 가압류보다 전입이 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 임차인입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.03.10자로 “임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 박근영 임차인의 미배당 보증금은 룰상 계산될 수 있어도 매수인에게 실질 승계되지 않습니다. 이 확약은 박근영 임차인에 관한 것이며, 본건에서 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64689 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1224-3 건영리츠빌 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 고봉로620번길 81-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 49.26㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 소유자 | 유지숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박근영 | 95,000,000원 | 2019.12.26 / 2019.12.04 | 있음 | 있음 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 박근영은 건물 전부를 주거로 임차했고, 보증금 95,000,000원, 전입 2019.12.26, 확정일자 2019.12.04로 우선변제권과 대항력을 갖춘 상태입니다. 임차권등기는 2024.01.23 설정됐습니다. 다만 2026.03.10 인수조건변경확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 낙찰자가 보증금 잔액을 떠안는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 확인 거래의 118.8%
건영리츠빌(81-9)은 총 8세대, 사용승인일은 2008.12.19입니다. 대상 면적 49.26㎡와 일치하는 확인 거래는 1건이며, 2021.12에 2층이 96,000,000원에 거래됐습니다. 제공된 시세 평균·최저·최고가 모두 이 거래와 같은 96,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 49.26㎡ | 2 | 96,000,000원 |
| 평균 | 49.26㎡ | 1건 | 96,000,000원 |
최저매각가 114,000,000원은 이 확인 거래보다 18,000,000원 높고, 비율로는 118.8%입니다. 따라서 권리가 안전하다는 이유만으로 신건 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다. 특히 거래 표본이 1건뿐이라 시세 확신도 자체도 높게 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 1. 임차인 박근영 보증금 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 30,897,872원 | 16,604,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 114,000,000원 가정에서 임차인 박근영은 보증금 95,000,000원을 전액 배당받는 계산입니다. 롯데카드는 16,604,000원을 배당받고, 주택도시보증공사에는 별도 배당액이 없습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 2026.03.10 확약을 적용해 유찰 시에도 박근영 임차인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고봉9통마을회관 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 4층 401호이며, 위생·급배수·난방·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 436.0㎡, 공시지가는 621,300원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인되는 동일 면적 거래가 1건이라 가격 확인 자료가 제한적입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.10 인수조건변경확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원문과 직접 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 114,000,000원은 확인 실거래 96,000,000원의 118.8%입니다. 권리가 정리됐다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다.
- 거래 표본 한계. 동일 면적 확인 거래는 1건이므로 개별 호수 상태·층·실제 수요를 추가 확인해야 합니다.
- 임차권 명도. 임차권등기와 실제 점유 상태, 주택도시보증공사의 권리 승계 및 명도 진행 상황을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 도로·입지. 폭 약 4m 도로와 다세대·농경지 혼재 입지는 현장에서 차량 접근성과 주변 환경을 직접 점검하는 편이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 권리변동을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 다른 문제”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 박근영은 원래 대항력 있는 임차인이지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 2026.03.10 확약으로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 보증금 95,000,000원을 낙찰자가 떠안는 전형적인 대항력 인수형으로 평가하면 안 됩니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 114,000,000원은 확인되는 49.26㎡ 거래 96,000,000원의 118.8%입니다. 총 8세대의 소규모 다세대이고 비교 거래도 1건뿐이어서 환금성과 가격 검증력도 강하지 않습니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격은 보류입니다.
