의정부지방법원 2025타경64717. 고양시 일산동구 성석동 비동 403호로, 사건 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 공부상 연립주택입니다. 이 사건은 등기부의 말소 여부만 보면 후순위 가압류·압류가 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 전입과 점유를 갖춘 임차인 심성보가 존재합니다. 심성보의 전입일은 2021.07.21, 점유개시일은 2021.07.20, 확정일자는 2021.06.17이고, 말소기준은 2022.12.15 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류 6,765,088원입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조입니다.
보증금은 198,000,000원이고 배당요구도 이루어졌습니다. 현재 회차 매각가 161,000,000원에서 집행비용 3,054,000원을 먼저 빼면 임차인 예상배당은 157,946,000원, 미배당 보증금은 40,054,000원입니다. 이 미배당분이 매수인 인수로 이어지는 구조이므로, 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 161,000,000원 + 40,054,000원 = 201,054,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64717 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1007-17 비동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 연립주택 · 전용 50.046㎡ · 4층 403호 |
| 소유자 | 신수빈 (2021.07.29 매매 · 거래가액 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 사용승인일 | 2018.07.05 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 심성보 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 198,000,000원 | 2021.07.21 / 2021.06.17 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 심성보는 전입신고가 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 대항력과 우선변제권을 함께 행사하는 구조입니다. 2024.01.12 임차권등기가 들어왔지만, 핵심은 그 등기일 자체가 아니라 이미 2021.07.20 점유·2021.07.21 전입으로 확보한 선순위 대항력입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 161,000,000원 | 40,054,000원 | 201,054,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,800,000원 | 71,803,200원 | 200,603,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,040,000원 | 97,202,560원 | 200,242,560원 |
집행비용이 매각가의 1.9% 추정으로 반영되어 회차별 합산액에는 소폭 차이가 있지만, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에서 거의 고정되는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가도 높고, 실질취득은 더 높다
루체A동,B동의 전용 50.05㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 145,097,500원이지만, 가격 판단은 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 153,375,000원, 최신 거래는 2025.03 · 158,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 8.8% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 50.05㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2025.03 | 50.05㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2024.12 | 50.05㎡ | 4 | 167,500,000원 |
| 2024.06 | 50.05㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2024.01 | 50.05㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2024.01 | 50.05㎡ | 1 | 137,000,000원 |
| 2023.12 | 50.05㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 2023.12 | 50.05㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 2023.08 | 50.05㎡ | 1 | 102,310,000원 |
| 2023.08 | 50.05㎡ | 1 | 102,310,000원 |
| 2023.06 | 50.05㎡ | 2 | 130,050,000원 |
| 2023.04 | 50.05㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 153,375,000원 |
현재 최저가 161,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 105.0%입니다. 즉 인수액을 빼고 최저가만 봐도 최근 평균보다 낮지 않습니다. 여기에 임차인 미배당 40,054,000원을 더한 실질취득 201,054,000원은 최근 평균 153,375,000원과 최신 거래 158,000,000원을 모두 웃돕니다. 전체 평균 145,097,500원이 더 낮다는 사실은 이 판단을 바꾸지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 심성보 보증금 | 198,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 6,765,088원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금이 전액 배당되지 않아 부족분 40,054,000원이 매수인 인수로 남는 것으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성석삼거리 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 403호이며, 사용승인일은 2018.07.05입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 동측·서측 약 6m 내외 포장도로와 남측 약 4m 내외 포장도로에 접하지만, 서측 도로는 고저차로 직접 진출입이 불가능합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 570,100원/㎡입니다.
- 환금성. 루체A동,B동은 총 28세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균 153,375,000원, 최신 거래 158,000,000원으로 현재 실질취득과의 격차를 반드시 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액 먼저 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 161,000,000원에 인수 40,054,000원을 더한 201,054,000원을 실제 비교가격으로 보세요.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 낙찰가는 128,800,000원으로 낮아지지만 인수액은 71,803,200원으로 증가합니다. 2회 유찰도 같은 구조입니다.
- 임차권 원본 대조. 심성보의 전입 2021.07.21, 점유개시 2021.07.20, 확정일자 2021.06.17, 보증금 198,000,000원과 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 동 표기 확인. 감정평가상 건축물현황도의 A동은 외관상 B동, B동은 외관상 A동으로 바뀌어 표기된 상태입니다. 현장 방문 시 대상 호수와 동 식별을 반드시 대조해야 합니다.
- 도로 접근 확인. 서측 도로는 고저차로 직접 진출입이 불가능하다고 조사됐으므로 실제 차량 동선과 주차·접근성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았고, 체납 관리비 여부도 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건은 말소기준 이후 가압류와 압류가 소멸한다는 점보다, 그보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 심성보의 보증금 198,000,000원을 보는 것이 우선입니다. 현재 최저가 161,000,000원에서 예상 미배당 40,054,000원을 합치면 실질취득은 201,054,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 153,375,000원과 최신 거래 158,000,000원보다 높습니다.
더 중요한 점은 유찰 뒤에도 구조가 크게 달라지지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 시 128,800,000원에 인수 71,803,200원, 2회 유찰 시 103,040,000원에 인수 97,202,560원이 붙습니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 이 물건은 “최저가가 얼마까지 내려가느냐”보다 선순위 임차보증금 인수를 감수할 만큼의 가치가 있는가를 판단해야 하는 사건입니다.
