의정부지방법원 2025타경64732. 고양시 덕양구 관산동 641-9 소재 지상 4층 다세대주택의 3층 301호입니다. 주거용 다세대로 이용 중이며, 등기상 소유자는 남형우입니다. 권리의 기준점은 2011.07.14. 우리은행 근저당권 136,800,000원입니다. 이후의 김용구 근저당, 국세·건강보험 압류, 오케이저축은행 가압류, 경매개시결정 및 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저가는 감정가와 같은 123,000,000원입니다. 이 금액을 배당가로 놓으면 집행비용 2,522,000원을 제외한 120,478,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권은 배당을 받지 못해 채권 전체 기준 77,035,710원의 미배당이 발생합니다. 하지만 이 미배당액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64732 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 관산동 641-9 가동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 고골길 117-65 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용(다세대) · 지상 4층 건물 내 제3층 301호 |
| 소유자 | 남형우 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 68,456,857원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 동 표시 | 공부상 “가”동 · 현황조사상 1동 |
① 권리 흐름 — 2011년 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 136,800,000원으로 현재 최저매각가 123,000,000원보다 큽니다. 뒤에 설정된 김용구 근저당 45,000,000원과 오케이저축은행 가압류 15,713,710원, 국세·건강보험·고양시 압류 및 경매개시결정은 말소기준 뒤 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 배당 구조 — 신건에서도 후순위는 크게 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 136,800,000원 | 120,478,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 김용구 | 45,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 15,713,710원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 123,000,000원 가정. 채권 총액 197,513,710원 중 120,478,000원 배당, 미배당 77,035,710원. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 123,000,000원 | 120,478,000원 | 77,035,710원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 98,400,000원 | 96,228,800원 | 101,284,910원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 78,720,000원 | 76,903,040원 | 120,610,670원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금이 123,000,000원에서 98,400,000원, 78,720,000원으로 낮아지고, 채권 미배당은 각각 77,035,710원, 101,284,910원, 120,610,670원으로 커집니다. 다만 세 시나리오 모두 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 이 가격들이 실제 시장가 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물의 제3층 301호입니다.
- 주위환경. 국립현대미술관 고양레지던시 북동측 근거리에 위치하고, 공동주택·단독주택·농경지·임야 등이 섞인 혼합지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 남측 근거리 및 서측 통일로에 노선버스가 통과해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 과밀억제권역과 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 없다고 평가됐습니다.
- 동 표시 확인. 공부에는 “가”동으로 등재돼 있으나 현장조사에서는 1동으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서·현장 확인으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액·법정기일·당해세 여부를 확인해야 실제 배당 순서를 판단할 수 있습니다.
- 우리은행 근저당. 말소기준권리인 2011.07.14. 근저당의 채권최고액은 136,800,000원이며 현재 최저가보다 큽니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 신건 가정에서 채권 미배당 77,035,710원이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 동 표시 대조. 공부상 “가”동, 현황은 1동으로 조사됐으므로 현장·건축물대장·등기 표시를 함께 맞춰보세요.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 123,000,000원이 시장가 대비 저렴하다고 단정하지 마세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “확인할 게 없다”는 다르다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2011년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 123,000,000원에서도 후순위 채권 미배당이 77,035,710원 발생하고, 국세·지방세 압류 4건과 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 실거래 자료도 없어 감정가 자체의 가격 경쟁력을 평가할 근거는 부족합니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 낮지만, 점유·세금·가격 검증을 마친 뒤 입찰해야 하는 물건입니다.
