의정부지방법원 2025타경64733. 고양시 일산서구 덕이동 엘리시아 105동 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택이며 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이유정이고, 2021.08.13. 매매를 원인으로 2021.09.02. 거래가액 275,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 임차권입니다. 강동훈은 2021.08.13. 점유를 시작하고 2021.08.18. 주민등록을 마쳤으며, 2021.07.21. 확정일자를 갖춘 보증금 275,000,000원 임차인입니다. 등기부상 2023.09.08. 임차권등기까지 마쳤고, 데이터상 말소기준으로 잡힌 2023.10.11. 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력이 인정되어 배당 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64733 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1056-11 엘리시아 105동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등 |
| 건물 | 2018.09.05. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 이유정 · 2021.08.13. 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 302,440,858원 |
| 매각기일 | 2026.09.10. |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 주된 위험 해소
등기부에는 과거 근저당권들이 존재했지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2023.10.11. 국민건강보험공단 압류입니다. 이보다 앞서 강동훈이 2021년 점유·전입·확정일자를 갖추고 2023.09.08. 임차권등기를 했으므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 현재 최저가 242,000,000원으로 계산하면 집행비용 4,188,000원을 제외한 237,812,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족분은 37,188,000원입니다.
하지만 이 사건은 그 부족분을 그대로 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다. 주택도시보증공사가 2026.01.15. 제출한 확약에 따라 강동훈 측은 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 강동훈 관련 실질 인수는 0원입니다. 다만 장재혁의 전입일이 확인되지 않아 그 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강동훈 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 有 전입 2021.08.18. | 우선변제 有 확정 2021.07.21. · 배당요구 | 실질 0원 대항력 포기·말소 확약 |
| 장재혁 | 201호 · 주거 | 1,000,000원 | 450,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 88% 숫자만 보고 싸다고 단정하면 안 된다
확인되는 엘리시아105동 전용 59.7㎡ 거래는 2021.08. 2층 275,000,000원 1건입니다. 이 물건의 최저가 및 강동훈 확약을 반영한 현재 실질취득 기준액 242,000,000원은 해당 거래가의 88.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 59.7㎡ | 2 | 275,000,000원 |
다만 비교 표본이 1건이고 거래시점도 2021.08.입니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 금액 역시 동일한 275,000,000원 1건에 기반하므로, 현재 신건 최저가가 88%라는 이유만으로 “현 시세보다 저렴하다”거나 가격 메리트가 크다고 가점할 근거는 부족합니다. 이 사건은 가격보다 권리·점유 확인을 먼저 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,188,000원 |
| 1. 임차인 강동훈 보증금 | 275,000,000원 | 237,812,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 302,440,858원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 강동훈 임차보증금 부족분은 37,188,000원이지만, 2026.01.15. 확약에 따라 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 장재혁 임차관계는 전입신고일이 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백송고등학교 서측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·소규모 창고·학교·농경지·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남측 인근 덕산로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황도 보통 수준입니다.
- 건물. 2018.09.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상4층 공동주택으로 승강기, 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4.5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업zone)·과밀억제권역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 597.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형이며 공시지가는 838,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 엘리시아105동은 총 8세대로 거래 표본이 적고, 확인된 동일면적 거래도 1건이어서 가격 검증력이 제한됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.15.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 장재혁 전입세대 확인. 전입신고일 미상 상태라 대항력 판정이 불가능합니다. 주민등록 전입세대 열람과 현황을 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 강동훈의 임차권등기와 장재혁의 현 점유가 동시에 나타나므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 242,000,000원이 2021년 거래 275,000,000원의 88.0%이지만 비교 거래가 단 1건이므로 그 숫자만으로 현재 시세 대비 할인이라고 단정하지 마세요.
- 토지이용규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 규제사항을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강동훈만 지운다”
이 사건은 처음 보면 보증금 275,000,000원의 선순위 임차권 때문에 신건 최저가 242,000,000원을 낙찰받아도 배당 부족분 37,188,000원을 추가로 떠안는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 하지만 2026.01.15. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 강동훈 임차권의 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
그렇다고 권리가 완전히 끝난 것은 아닙니다. 장재혁은 보증금 1,000,000원·월세 450,000원으로 조사됐으나 전입신고일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 확약은 강동훈에게만 적용됩니다. 또한 가격은 2021년 275,000,000원 거래 1건과 비교해 88.0% 수준이지만 거래시점과 표본 수를 감안하면 현재 시세 할인으로 단정하기 어렵습니다. 주된 인수위험은 해소됐지만, 미상 임차인과 빈약한 시세표본 때문에 확인 절차가 필요한 사건입니다.
