✅ 인수 0원 ⚠️ 최근시세 대비 114.5% 📉 최근·과거 대비 -8.5% 🏢 1,208세대
의정부지방법원 2025타경64747. 고양시 일산서구 덕이동 하이파크시티 일산파밀리에2단지 206동 17층 1701호입니다. 감정평가상 아파트 1세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 26층 건물의 17층입니다. 등기상 소유자는 조현희이고, 2023.12.19. 설정된 부천중앙새마을금고 근저당권 772,800,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정과 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인에게 별도로 승계되는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리의 소멸 여부보다 신건 가격의 적정성이 더 중요합니다. 최저매각가 732,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 639,166,666원보다 높고, 가장 최근인 2026.06 거래 615,000,000원과도 차이가 큽니다. 전체 12건 평균 668,750,000원보다도 높지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64747 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529 하이파크시티 일산파밀리에2단지 206동 17층 1701호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 173.77㎡ · 26층 중 17층 |
| 이용상태 | 아파트 1세대로 이용 중 |
| 소유자 | 조현희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 732,000,000원 / 732,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 712,716,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 인수금은 0원
말소기준권리는 2023.12.19. 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 772,800,000원이고 채무자는 신상섭입니다. 2025.11.14. 같은 새마을금고가 임의경매를 신청했고, 2026.04.15. 등기된 고양시 압류도 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2021.11.26. 국민은행 근저당권 429,000,000원은 2023.12.20. 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격 기준으로는 신건이 높다
하이파크시티일산파밀리에2단지는 1,208세대, 2011.03.31. 준공 단지입니다. 대상 면적과 매칭되는 173.77㎡ 거래 12건 가운데 최근 12개월 거래는 6건이며, 최근 12개월 평균은 639,166,666원입니다. 신건 최저가 732,000,000원은 이 평균의 114.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 173.77㎡ | 13 | 615,000,000원 |
| 2026.05 | 173.77㎡ | 4 | 620,000,000원 |
| 2026.05 | 173.77㎡ | 12 | 600,000,000원 |
| 2026.02 | 173.77㎡ | 22 | 650,000,000원 |
| 2026.02 | 173.77㎡ | 7 | 680,000,000원 |
| 2026.01 | 173.77㎡ | 24 | 670,000,000원 |
| 2025.03 | 173.77㎡ | 3 | 665,000,000원 |
| 2025.02 | 173.77㎡ | 15 | 710,000,000원 |
| 2025.01 | 173.77㎡ | 22 | 680,000,000원 |
| 2024.08 | 173.77㎡ | 6 | 700,000,000원 |
| 2024.04 | 173.77㎡ | 13 | 710,000,000원 |
| 2024.02 | 173.77㎡ | 16 | 725,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 173.77㎡ | 6건 | 639,166,666원 |
최근 거래만 놓고 보면 2026년 1~6월 가격은 600,000,000원~680,000,000원 범위이고, 최신 거래는 615,000,000원입니다. 반면 신건 최저가는 732,000,000원입니다. 과거 거래까지 포함한 12건 평균 668,750,000원과 비교해도 최저가는 109.5%이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 8.5% 낮은 하락 흐름으로 집계됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 732,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,720,000원 |
| 2. 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 772,800,000원 | 722,280,000원 |
| 미배당 | - | 50,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 732,000,000원 가정 시 집행비용 9,720,000원을 제외한 722,280,000원이 부천중앙새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 50,520,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 732,000,000원 | 722,280,000원 | 50,520,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 585,600,000원 | 577,344,000원 | 195,456,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 468,480,000원 | 461,395,200원 | 311,404,800원 |
현재 회차에서는 신청채권액 712,716,930원보다 예상 배당액 722,280,000원이 커 신청채권 기준으로는 충족되는 구조입니다. 그러나 1회 유찰 시 예상 배당은 577,344,000원, 2회 유찰 시 461,395,200원으로 줄어 신청채권액을 충족하지 못합니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과는 별개이며, 각 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백송초등학교 서측 인근에 위치하고, 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·각급학교 등이 혼재하는 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 26층 건물의 17층이며 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지도배와 타일, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 옥내소화전, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 유사사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 대지권. 현재 대지권 미정리 상태이나 감정평가는 적정 토지지분이 추후 귀속될 것을 전제로 건물과 대지권을 일체 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 668,750,000원보다 최근 12개월 평균 639,166,666원과 최신 거래 615,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 거래 흐름은 이전보다 8.5% 낮습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 732,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.5%입니다. 신건 가격에 시세 할인은 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 585,600,000원, 2회 유찰 468,480,000원으로 가격이 내려가는 구조입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다.
- 대지권 서류 확인. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함돼 있지만 현재 대지권은 미등기 상태입니다. 매각물건명세서와 일산서구청 사실조회 회신, 관련 매매·납부 서류를 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유상태를 입찰 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당에는 당해세 등 실제 선순위 변동요인이 모두 반영된 것은 아니므로 배당요구종기 이후 서류와 세금관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리 이후 등기권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 전혀 다른 이야기입니다. 신건 최저가 732,000,000원은 최근 12개월 평균 639,166,666원의 114.5%이고 최신 거래 615,000,000원보다 117,000,000원 높습니다. 최근 거래 흐름도 이전 거래군보다 8.5% 낮습니다. 여기에 대지권이 현재 미등기 상태라는 확인 포인트도 남습니다. 따라서 결론은 권리는 양호하지만 신건 가격은 보류입니다. 가격 메리트는 현재 회차가 아니라 유찰 이후 시나리오에서 다시 판단하는 편이 데이터와 맞습니다.
