의정부지방법원 2025타경64762. 고양시 일산서구 덕이동 디오빌 비동 4층 401호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 배성훈으로, 2021.04.12. 매매를 원인으로 175,000,000원에 취득했습니다. 이 물건의 말소기준권리는 2021.08.26. 여수시 압류입니다. 그보다 앞선 근저당들은 이미 등기부상 말소되어 있고, 말소기준 이후의 여수시 압류, 에이블자산관리대부 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 국의 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 핵심은 등기상 후순위인 김헌호 임차권입니다. 임차권등기는 2023.04.11.에 들어왔지만 전입은 2021.03.23.로 말소기준권리인 2021.08.26.보다 앞섭니다. 보증금은 175,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 원래는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 전형적인 대항력 임차 유형입니다. 그러나 이 사건에서는 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 이 임차인에 대한 실제 인수 위험을 제거했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64762 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 983-1 디오빌 제비동 제4층 제401호 · 송포백송길 65-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 전용 53.455㎡ · 지하1층/지상4층 중 4층 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 배성훈 (2021.04.12. 매매 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2021.08.26. 여수시 압류입니다. 김헌호의 임차권등기 자체는 2023.04.11.로 후순위지만, 전입·점유개시일은 2021.03.23.이므로 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 임차인입니다. 임대차계약일은 2021.01.16., 확정일자는 등기부 최초 기재 2021.01.19. 후 2023.07.17. 경정등기에서 2021.02.26.으로 경정되었습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김헌호 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 2021.03.23 | 2021.02.26 경정 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약상 0원* |
실제 임차인은 김헌호 1명입니다. 2023.07.17. 등기는 별도 임차인이 아니라 기존 11번 임차권의 확정일자를 2021.02.26.으로 바로잡은 경정등기입니다.
* 확약이 없다는 가정에서는 데이터상 1회 유찰가 160,000,000원에서 18,040,000원, 2회 유찰가 128,000,000원에서 49,592,000원의 인수액이 산출됩니다. 이 사건은 위 확약으로 해당 임차인의 대항력 및 임차권등기 승계가 해소되어 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 신건 2억은 최근 거래의 153.8%
디오빌A,B동은 총 18세대, 2014.07.24. 준공입니다. 전용 53.46㎡ 동일 면적의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 145,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.02. 1층의 130,000,000원 한 건이고, 이전 2022.04. 3층 거래는 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 53.46㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2022.04 | 53.46㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 130,000,000원 |
신건 최저가 200,000,000원은 전체 실거래 평균 145,000,000원의 137.9%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 130,000,000원의 153.8%입니다. 최근 거래는 과거 거래보다 18.8% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 권리 인수가 0원으로 정리되더라도 현재 실질취득가 200,000,000원을 두고 ‘싸다’거나 ‘시세 메리트가 있다’고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 김헌호 보증금 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 2. 에이블자산관리대부 가압류 | 27,083,187원 | 21,400,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 175,000,000원 | 0원 |
| 4. 국 가압류 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당가정상 집행비용 3,600,000원과 임차보증금 175,000,000원을 우선 반영하면 에이블자산관리대부에는 21,400,000원이 배당되고 후순위에는 미배당이 발생합니다. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양예술고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택과 중소규모 공장이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용·구조. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 중 401호입니다. 위생·급배수 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하고 토지는 890.0㎡, 평지의 부정형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 806,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대이고 확인된 동일면적 실거래가 2건에 그쳐 거래 표본이 제한적입니다. 최신 거래는 130,000,000원으로 이전 160,000,000원보다 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.12.05.자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상이 김헌호 임차권인지 원문으로 최종 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 2023.07.17. 경정등기의 확정일자 2021.02.26.을 기준으로 임차권 내용과 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 신건 최저가 200,000,000원은 최근 실거래 130,000,000원보다 현저히 높고 최근 추세도 -18.8%입니다.
- 세금 압류 확인. 여수시 압류 2건과 국민건강보험공단 압류가 있으며, 당해세 성격의 조세가 있으면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 18세대이며 실거래 표본이 2건뿐이므로 재매각 시 가격·매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 175,000,000원의 대항력 임차인이 있어 복잡해 보입니다. 하지만 주택도시보증공사의 2025.12.05. 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 들어와 주된 인수 위험은 실질적으로 해소됐습니다. 권리만 놓고 보면 낙찰자가 보증금 미배당분을 떠안는 구조가 아닙니다.
그렇다고 현재 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 200,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 130,000,000원의 153.8%이고, 최근 거래 추세도 -18.8%입니다. 전체 평균 145,000,000원을 기준으로 봐도 137.9%입니다. 게다가 18세대 소규모 다세대로 거래 표본이 적어 환금성도 넉넉하게 평가하기 어렵습니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격 리스크는 매우 높습니다. 현재 회차의 결론은 ‘권리 확인 후에도 가격은 보류’입니다.
