의정부지방법원 2025타경64784. 파주시 문산읍 당동리 ‘엘리시아’ 2층 207호 오피스텔입니다. 현 소유자 이미경은 2024.10.10 매매를 원인으로 2024.11.08 소유권을 이전받았고, 거래가액은 200,000,000원입니다. 같은 날 북파주농업협동조합이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.11.18 북파주농업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 등기 흐름에서 말소기준 뒤 매수인이 떠안을 별도 권리는 확인되지 않고, 배당 시나리오 역시 모든 회차에서 매수인 인수 0원으로 잡혀 있습니다. 권리의 핵심은 임차인입니다. 현황조사에 나타난 실제 임차인은 1명이고, 그 전입시점이 말소기준보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64784 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 86-12 엘리시아 2층 207호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 문산읍 문향로75번길 101 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이미경 (2024.10.10 매매, 2024.11.08 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북파주농업협동조합 / 102,609,114원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 표시 확인 | 공부상 207호 · 출입문 표기 207A |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 권리 없음
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 12번 북파주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고, 2024.11.08 설정됐습니다. 그 이후 등기된 2025.11.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞서 설정됐던 여러 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)지디라이프(김원태) | 101동 2층 207호 · 사무실 | 20,000,000원 | 2025.10.16 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. (주)지디라이프(김원태)가 사무실로 점유하고 있고 보증금은 20,000,000원입니다. 전입일은 2025.10.16으로, 말소기준권리인 북파주농업협동조합 근저당의 2024.11.08보다 늦습니다. 따라서 현황조사 기준으로 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격·예상배당 (매각가 201,000,000원 가정)
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 201,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 201,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 이 금액이 시장 대비 싸거나 비싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 0원 | 77,386,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 0원 | 37,748,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 0원 | 6,039,040원 | 0원 |
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 2. 근저당 · 북파주농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 77,386,000원 |
현재 매각가 201,000,000원 가정의 배당 추정입니다. 근저당 채권최고액 120,000,000원이 전액 반영되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 4층 건물입니다.
- 입지. 파주시 문산읍 문산리 소재 문산초등학교 북측 인근이며, 주변에는 주택·근린생활시설·아파트·학교·산업단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 북서측과 북동측으로 각각 왕복 차선의 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역이며 교육환경 보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 표시 차이. 공부상 호수는 207호이지만 실제 출입문에는 207A로 부착돼 있습니다.
- 환금성. 실거래 비교값 없이 현재 감정가와 최저가만 확인되는 만큼, 가격대별 실제 거래 수준은 별도로 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 기준일 재확인. (주)지디라이프(김원태)의 전입일 2025.10.16이 말소기준 2024.11.08보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 우선변제 관련 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당 관련 서류를 원본으로 대조하세요.
- 명도 확인. 현재 사무실 점유자가 확인되므로 낙찰 뒤 인도 일정과 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 호수 표시 확인. 공부상 207호와 출입문 207A의 표시 차이를 현장에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 201,000,000원이 감정가와 동일한 신건입니다. 비교 실거래 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당 추정의 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.11.08 북파주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 1명의 전입은 2025.10.16으로 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 20,000,000원이지만 매수인 승계액은 0원이며, 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 현재 신건 최저가 201,000,000원이 가격적으로 매력적인지는 별개입니다. 비교 가능한 실거래가 없으므로 감정가 대비 할인 여부만 보고 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리분석은 통과, 가격 검증은 별도가 핵심입니다. 여기에 공부상 207호와 현장 출입문 207A의 표시 차이까지 확인하고 응찰 여부를 결정하는 편이 맞습니다.
