의정부지방법원 2025타경64791. 고양시 일산서구 덕이동 하이파크시티일산아이파크5단지 502동 25층 2503호 아파트입니다. 현재 소유자는 이지영이며 2022.04.15. 거래가 640,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2022.07.13. 설정된 우리은행 근저당권 275,000,000원입니다. 이후 2024.08.08. 박정남의 주택임차권 400,000,000원이 등기됐고, 2025.11.20. 주택도시보증공사를 채권자로 한 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격에서는 반대 신호가 뚜렷합니다. 같은 단지 유사 면적 최근 12건의 평균 거래가는 508,166,666원, 최신 2026.08 거래는 500,000,000원입니다. 현재 최저매각가격은 566,000,000원으로 최근 12개월 평균의 111.4%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64791 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1540 하이파크시티일산아이파크5단지 502동 25층 2503호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 124.8758㎡ · 지상29층 건물 내 25층 |
| 소유자 | 이지영 (2022.04.15. 거래가 640,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 566,000,000원 / 566,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 425,387,912원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 사용승인 | 2011.01.14 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수액 0원
말소기준은 2022.07.13. 우리은행 근저당권입니다. 박정남은 임대차계약일 2022.06.14., 확정일자 2022.06.28.이지만 주민등록일과 점유개시일이 모두 2022.07.26.으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없으며, 400,000,000원의 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정남 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 400,000,000원 | 2022.07.26 | 2022.06.28 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 신건 566,000,000원은 최근 평균의 111.4%
하이파크시티일산아이파크5단지는 863세대, 2011.01.14. 사용승인 단지입니다. 비교 면적은 124.8758㎡이고 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 508,166,666원입니다. 최근 거래 범위도 475,000,000원~550,000,000원으로, 현재 최저매각가격 566,000,000원은 최근 거래 최고액보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 124.88㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.08 | 124.88㎡ | 26 | 495,000,000원 |
| 2026.07 | 124.88㎡ | 8 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 124.88㎡ | 3 | 475,000,000원 |
| 2026.06 | 124.88㎡ | 5 | 505,000,000원 |
| 2026.04 | 124.88㎡ | 13 | 510,000,000원 |
| 2025.12 | 124.88㎡ | 14 | 505,000,000원 |
| 2025.11 | 127.87㎡ | 6 | 518,000,000원 |
| 2025.11 | 124.88㎡ | 10 | 510,000,000원 |
| 2025.11 | 124.88㎡ | 11 | 530,000,000원 |
| 2025.11 | 124.88㎡ | 8 | 550,000,000원 |
| 2025.10 | 127.87㎡ | 22 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 508,166,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 566,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,060,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 425,387,912원 | 282,940,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 700,387,912원 중 557,940,000원이 배당되고, 미배당은 142,447,912원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 대지권 — 이 물건의 핵심 확인사항
임차권 인수는 0원이지만, 대지권 문제는 별개의 확인사항입니다. 특히 최저매각가격에는 대지권가격이 포함돼 있으면서도 대지권의 존재 여부와 분양대금 완납 여부가 명확하지 않으므로, 이 부분이 정리되지 않은 상태에서 단순히 ‘권리 깨끗’으로 결론 내리는 것은 어렵습니다.
⑥ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 566,000,000원 | 557,940,000원 | 142,447,912원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 452,800,000원 | 445,872,000원 | 254,515,912원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 362,240,000원 | 356,368,640원 | 344,019,272원 | 0원 |
현재 회차는 최근 시세보다 높은 반면, 1회 유찰 시 매각가격은 452,800,000원, 2회 유찰 시 362,240,000원으로 낮아집니다. 임차권은 어느 시나리오에서도 매수인에게 승계되지 않아 인수액은 계속 0원입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕이고등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상29층 중 25층이며, 2011.01.14. 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·소화전·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 다수필지 일단의 부정형 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며 지적미정리 상태입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 신건 가격. 최저가 566,000,000원은 최근 12개월 평균 508,166,666원의 111.4%입니다. 현재 회차를 ‘저가 매수’로 평가하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 최신 거래는 500,000,000원입니다. 현재 최저가가 최신 거래보다 높은 상태입니다.
- 임차권. 박정남의 전입·점유개시일은 2022.07.26.으로 말소기준 2022.07.13. 이후입니다. 제공된 판정상 대항력 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 대지권. 대지권 미등기, 대지권 유무 불명, 분양대금 완납 여부 불분명 사항을 입찰 전 반드시 원문과 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 배당. 신건 기준 주택도시보증공사 청구액 가운데 미배당이 발생하는 구조이며 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 대지권 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 가격과 대지권을 먼저 본다
이 사건은 임차인 1명이 있지만 말소기준권리보다 늦게 전입·점유를 시작해 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 신건 최저가 566,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.4%이고 최신 거래 500,000,000원보다도 높습니다. 여기에 대지권 미등기, 대지권 유무 불명, 분양대금 완납 여부 불분명이라는 별도 확인사항이 겹칩니다. 따라서 현재 회차는 ‘권리 인수 0원’만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다. 임차권 인수는 안전 쪽, 가격은 불리하고 대지권은 확인 전 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
