의정부지방법원 2025타경64792. 파주시 월롱면 덕은리 ‘포레스힐’ 4층 403호, 감정 이용상태는 방2·거실·주방·욕실 등의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준 이후 권리가 아니라, 말소기준보다 먼저 형성된 김판수의 주택임차권입니다. 김판수는 2022.04.04 주민등록, 2022.04.19 확정일자, 2022.05.10 점유개시 사실이 등기돼 있고 보증금은 110,000,000원입니다.

등기상 2020.06.16 설정된 오정신용협동조합 근저당권 48,000,000원은 2021.04.02 이미 말소됐습니다. 2015.04.20 신탁등기도 2020.06.16 신탁재산 귀속과 함께 말소된 이력이 있습니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.11.19 강제경매개시결정이고, 김판수의 전입·확정일자가 그보다 앞서므로 확약이 없다면 인수 문제를 반드시 계산해야 하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다

김판수는 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 전입 2022.04.04, 확정일자 2022.04.19, 보증금 110,000,000원이며 2024.06.19 임차권등기가 접수됐습니다. 전입이 2025.11.19 말소기준보다 앞서므로 대항력 有, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 有로 정리됩니다.

확약서에는 신청채권자 주택도시보증공사를 “양도전: 주택임차권자 김판수”로 표시하고 있습니다. 따라서 주택도시보증공사를 별도의 두 번째 임차인으로 보아 보증금 110,000,000원을 다시 합산하지 않습니다.

② 확약의 효과 — 김판수 임차권 인수는 실질 0원

배당 시뮬레이션만 놓고 보면 현재 회차 매각가 110,000,000원에서 집행비용 2,340,000원을 먼저 빼고 김판수에게 107,660,000원이 배당돼 2,340,000원이 미배당됩니다. 원래라면 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.

따라서 현재 회차에서는 실질취득 = 낙찰가 110,000,000원 + 실질 인수 0원 = 110,000,000원으로 판단합니다. 1회·2회 유찰 때도 같은 확약이 그대로 적용되는 한 김판수 임차권 때문에 낙찰가 외 금액을 더 떠안는 구조로 보지 않습니다.

* 룰상 미배당 인수액: 현재 회차 2,340,000원 · 1회 유찰 시 23,984,000원 · 2회 유찰 시 41,267,200원. 위 금액은 확약을 적용하지 않은 배당 구조상의 금액이며, 2026.03.12 확약을 김판수 임차권에 적용한 실질 인수액은 각 회차 0원으로 판단합니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)

배당표 기준 김판수 보증금 미배당은 2,340,000원이지만, 위 확약으로 김판수 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주LCD 일반산업단지 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반 주위여건은 보통시됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통시됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 4층 403호이며, 외장타일·벽지·일부 타일·장판지·샤시창호 등의 상태가 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방 및 기본적인 소방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 4M 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지이용. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.03.12자 인수조건변경확약서에서 김판수 임차보증금에 대한 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 대조하세요.
• 최종 매각물건명세서 확인. 매각기일 2026.09.10 전에 확약의 내용과 인수조건이 최종 서류에도 동일하게 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
• 점유관계 재확인. 김판수 외 별도 점유자가 있는지 현장에서 확인하세요. 확약은 김판수 임차권에만 적용됩니다.
• 임차권등기 말소 절차 확인. 등기부 을구 3번 김판수 주택임차권과 3-2 경정등기가 매각 후 확약 내용대로 말소되는지 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1에 2022.12.09 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 등기·행정 처리 상태를 원본 기준으로 확인하세요.
• 과거 말소권리 대조. 2015.04.20 신탁 및 2020.06.16 오정신용협동조합 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시돼 있으니 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
• 가격 판단 분리. 신건 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.

맺으며 — “대항력 임차권은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 물건을 등기만 보고 보면 보증금 110,000,000원의 김판수 임차권이 말소기준보다 먼저 성립한 전형적인 대항력 인수 검토 대상입니다. 현재 회차 배당만 계산하면 집행비용 때문에 2,340,000원이 미배당되고, 유찰될수록 룰상 미배당 인수액은 23,984,000원·41,267,200원으로 늘어납니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.03.12 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김판수 임차권에 한해서는 실질 인수 0원, 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 110,000,000원으로 판단하는 것이 핵심입니다.

다만 확약은 김판수에게만 적용되고 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 또한 민간임대주택등기도 남아 있으므로 최종 명세서·현장 점유·최신 등기 원본을 확인해야 합니다. 권리의 핵심 함정은 확약으로 크게 완화됐지만, 가격이 싸다는 근거까지 생긴 것은 아닙니다.