의정부지방법원 2025타경64805. 고양시 덕양구 삼송동 62-95의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 다만 일반적인 전체 소유권 경매가 아니라 지분매각입니다. 현재 공유관계는 김형진 18분의 8, 김형윤 18분의 5, 김흥걸 18분의 5이고, 경매개시결정은 김흥걸의 기존 지분과 2025년 증여로 취득한 지분을 대상으로 기재되어 있습니다. 합치면 매각대상은 김흥걸 지분 18분의 5입니다.
감정가와 신건 최저매각가는 모두 140,242,250원입니다. 권리분석 프로그램의 배당 시나리오에서는 매수인이 승계할 금액이 0원으로 계산되어 현 회차 권리상 실질취득도 140,242,250원입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시장가 대비 싼지 비싼지는 판단하지 않습니다. 이 사건은 가격 할인보다 지분 자체의 환금성·공유자 우선매수·점유정리를 먼저 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64805 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼송동 62-95 · 경기도 고양시 덕양구 통일로240번길 27-9 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 연와조 세멘와즙 단층주택 · 외벽 벽돌 쌓기 마감 · 샷시 창 |
| 공유관계 | 김형진 18분의 8 · 김형윤 18분의 5 · 김흥걸 18분의 5 |
| 매각대상 | 김흥걸 지분 18분의 5 · 지분매각 · 단독주택과 토지 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 140,242,250원 / 140,242,250원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김형진 / 82,851,419원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준은 2007년 고양세무서 압류
말소기준권리는 2007.05.28. 갑구 6번 고양세무서 압류입니다. 데이터상 이 압류와 이후 한국자산관리공사 가압류, 신한은행 근저당권, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 1993년·1995년 수산업협동조합중앙회 근저당은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 동일인성이 핵심
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형윤 | 2020.11.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
김형윤의 전입일은 2020.11.26.로 말소기준권리인 2007.05.28.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격·회차 — 신건 가격보다 미배당 구조를 본다
실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인율은 계산하지 않습니다. 현재 회차는 감정가의 100%인 140,242,250원, 1회 유찰 시 80%인 112,193,800원, 2회 유찰 시 64%인 89,755,040원으로 제시되어 있습니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 140,242,250원 | 137,478,858원 | 155,076,632원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 112,193,800원 | 109,823,087원 | 182,732,403원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 89,755,040원 | 87,739,449원 | 204,816,041원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 155,076,632원에서 182,732,403원, 204,816,041원으로 커지지만, 그 미배당이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 이 사건의 권리상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 신청채권자 김형진의 청구액 82,851,419원도 현재 배당 시나리오에서는 배당액이 0원으로 표시됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,242,250원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,763,392원 |
| 갑구 8번 가압류 · 한국자산관리공사 | 197,704,071원 | 137,478,858원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 12,000,000원 | 0원 |
| 갑구 20번 경매개시결정 · 김형진 | 82,851,419원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 292,555,490원 중 채권자 예상배당은 137,478,858원, 미배당은 155,076,632원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 3호선 삼송역 북측 인근으로, 주위는 단독주택이 밀집한 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 삼송역 등이 소재해 대중교통 이용편익은 보통인 편입니다.
- 이용. 단독주택으로 이용 중인 것으로 탐문조사됐으며, 위생·급배수·기본 전기·난방설비 등이 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송취락), 제한보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 소유권이 아니라 공유지분 18분의 5 취득이므로, 향후 처분에는 공유관계가 직접 영향을 줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 경매개시결정이 김흥걸의 갑구 2번 지분과 19번 지분을 대상으로 하는지 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 맞춰보세요.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다는 조건이 있으므로 매각기일 당일 신고 여부를 확인해야 합니다.
- 김형윤 점유관계. 조사상 임차인이자 등기부상 공유자·채무자와 동일한 김형윤의 실제 점유 형태와 임대차 실체를 확인하세요.
- 세금채권. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지, 실제 청구세액이 얼마인지 확인해야 예상배당의 신뢰도가 올라갑니다.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 2023.12.28. 공매취소공고에 따른 말소가 기재되어 있으므로 현재 법원경매와의 관계를 원본에서 교차 확인하세요.
- 제시외 건물. 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함되므로 현황과 경계를 직접 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 비교 근거가 없는 상태이므로 신건 최저가 자체를 ‘싸다’고 평가하지 말고 지분가치와 처분 가능성을 별도로 검토하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 경매”
이 사건은 권리만 보면 매수인 승계액이 0원이고, 조사상 임차인의 대항력도 없어 깔끔해 보입니다. 그러나 실제 승부처는 다른 곳에 있습니다. 전체가 아닌 김흥걸 지분 18분의 5를 취득한다는 점, 공유자의 우선매수신고가 가능하다는 점, 그리고 조사상 임차인 김형윤이 등기부상 공유자·채무자와 동일인이라는 점입니다. 세금 압류의 실제 배당액도 별도 확인이 필요합니다.
따라서 결론은 “등기상 인수는 낮지만 실행 난도는 높다”입니다. 신건 최저가 140,242,250원이 시장가 대비 유리하다는 근거도 현재는 없습니다. 외부 입찰자라면 공유자 우선매수 가능성, 점유·사용관계, 지분 취득 후 협의 또는 처분 가능성을 먼저 확인한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
