39,200,000원
수원지방법원 2025타경51848. 배곧두손지젤타워 4층 비411호는 사건 분류상 다세대이고, 감정평가상 복합건물 내 오피스텔로 이용 중입니다. 등기부에는 2018년 우리은행 근저당권 88,800,000원이 설정됐다가 2021년 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2024.01.19 안양시 압류입니다. 그런데 임차인 고현우의 주민등록일과 확정일자는 모두 2023.01.11로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 최저가 39,200,000원만 보면 감정가의 절반 이하라 싸 보입니다. 하지만 이 사건에서는 그 숫자를 그대로 매입가격으로 읽으면 안 됩니다. 예상배당상 임차인에게 38,094,400원이 배당되고, 61,905,600원이 미배당됩니다. 낙찰자가 최저가에 취득한다고 가정하면 낙찰대금과 임차보증금 인수부담이 결합되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51848 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 4층 비411호 |
| 용도 | 다세대 분류 · 공부상 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 복합건물 내 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 이희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 39,200,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고현우 / 100,303,300원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 토지 관련 | 토지대지권 미등기 상태이나 토지소유권은 확보되었고 대지권 등기절차가 진행 중인 것으로 조사됨 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
이 사건의 핵심은 등기부에 나중에 올라온 2024.10.02 임차권등기 자체가 아니라, 임차인이 실제로 갖춘 주민등록일·점유·확정일자의 선후관계입니다. 임차인 고현우는 임대차계약일 2023.01.04, 점유개시 2023.01.10, 주민등록 및 확정일자 2023.01.11로 확인됩니다. 말소기준인 안양시 압류 2024.01.19보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고현우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2023.01.11 / 2023.01.11 | 대항력 有 우선변제 有 승계: 미배당액 인수 가능 |
② 가격 구조 — 49% 유찰가가 ‘싼 가격’은 아니다
감정가 80,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 39,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서 최저가 하락은 매수인의 총 부담을 같은 폭으로 낮추지 않습니다. 현재 회차의 임차보증금 인수 가능액은 61,905,600원이고, 3회 유찰 시 73,453,920원, 4회 유찰 시 81,537,744원으로 늘어나는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 임차보증금 인수 가능액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 39,200,000원 | 49% | 61,905,600원 |
| 3회 유찰 시 | 27,440,000원 | 34% | 73,453,920원 |
| 4회 유찰 시 | 19,208,000원 | 24% | 81,537,744원 |
즉 유찰을 거듭할수록 표면상 최저가는 3,920만원 → 2,744만원 → 1,920.8만원으로 낮아지지만, 반대로 임차인에게 돌아가지 못한 보증금이 매수인 인수 부담으로 이동합니다. 이 사건은 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 평가할 수 없는 구조입니다.
비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않은 사건이므로, 시세보다 싸다거나 비싸다는 결론을 만들 수는 없습니다. 입찰가 검토 시에는 반드시 최저가가 아니라 실질취득 약 100,000,000원을 주변 오피스텔 거래가격과 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,105,600원 |
| 1. 임차인 고현우 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 38,094,400원 |
| 2. 가압류 · 남현순 | 107,204,471원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 고현우 | 100,303,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,105,600원을 제외한 38,094,400원이 임차인 배당으로 계산됩니다. 임차보증금 100,000,000원 중 미배당 61,905,600원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧라온초등학교 남서측 인근이며 아파트단지, 학교 등 생활지원시설, 근린생활시설, 오피스텔이 혼재합니다. 전반적인 주거·상업 환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 일반버스·직행버스 정류장이 다수 있어 제반 교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔), 제1종·제2종근린생활시설로 이루어진 복합건물 내 오피스텔로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역에 해당하며 공시지가는 2,571,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 12m, 남동측 약 2m 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 6층·지상 17층 중 4층 비411호입니다. 급배수·위생·소화·도시가스·난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 대지권. 기준시점 토지대지권은 미등기 상태이나 토지소유권은 확보되었고 대지권 등기절차가 진행 중인 것으로 조사됐습니다. 감정은 적정 대지권을 상정해 이루어졌습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가 기준을 바꿀 것. 최저가 39,200,000원이 아니라 임차보증금 인수를 반영한 실질취득 약 100,000,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 주민등록일 2023.01.11, 확정일자 2023.01.11, 점유개시 2023.01.10 및 현재 점유·퇴거 상태를 현황조사와 주민등록 원본으로 재확인해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 현재 계산상 임차인 미배당액은 61,905,600원입니다. 실제 배당표 확정 전에는 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 동일인 채권 관계 확인. 임차인 고현우와 경매신청채권자 고현우의 채권관계 및 100,000,000원 보증금과 100,303,300원 청구액의 관계를 확인해야 합니다.
- 대지권 미등기 점검. 대지권 등기절차의 실제 진행상황과 취득 후 등기 가능 여부를 등기소·관련 서류로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성 확인. 사건 분류는 다세대지만 실제 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 주변 동일·유사 오피스텔 거래가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기명령 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,920만원짜리 경매”로 보면 안 된다
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 80,000,000원에서 두 차례 유찰돼 내려온 39,200,000원입니다. 그러나 권리분석의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 임차인 고현우는 말소기준보다 먼저 주민등록과 점유를 갖추고 확정일자까지 받아 대항력과 우선변제권을 보유하고 있습니다. 현재 회차에서 보증금 100,000,000원 중 38,094,400원만 배당되고 61,905,600원이 매수인 인수 가능액으로 남습니다.
따라서 이 사건의 실질취득비용은 낙찰가 3,920만원이 아니라 보증금 약 1억원을 중심으로 계산해야 합니다. 3회·4회 유찰로 최저가가 더 내려가도 미배당 보증금이 각각 73,453,920원, 81,537,744원으로 늘어나는 구조입니다. 여기에 대지권 미등기 상태와 복합건물 내 오피스텔이라는 환금성 검토 요소도 있습니다. 낮은 최저가는 착시일 수 있고, 승부처는 대항력 임차보증금의 실제 인수범위와 주변 시세 확인입니다.
