의정부지방법원 2025타경64831. 파주시 목동동 산내마을11단지 현대아이파크 1107동 503호, 전용 84.9843㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 먼저 잡힌 임차권과 그 뒤 제출된 인수조건변경확약서입니다. 김명숙의 주택임차권은 보증금 300,000,000원, 전입일 2022.08.30, 확정일자 2022.06.14로 기록돼 있고, 강제경매개시결정일 2025.11.21보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권이라 유찰로 매각대금이 보증금 아래로 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.07.29 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 그대로 매각조건에 반영되는 한 김명숙 임차권 때문에 매수인이 추가로 떠안을 보증금은 실질 0원*입니다. 이 효과는 김명숙 임차권에 한정해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64831 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 101 산내마을11단지 현대아이파크 아파트 1107동 5층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9843㎡ · 지하1층/지상17층 중 5층 |
| 이용상태 | 주거용(아파트) |
| 소유자 | 박양순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 372,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,261,502원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0
과거 국민은행 근저당 두 건은 각각 2012.10.18, 2013.11.06 이미 말소돼 현재 입찰자의 인수 판단 대상이 아닙니다. 현존 권리 중 중요한 것은 2024.10.07 등기된 김명숙의 주택임차권입니다. 전입과 확정일자가 모두 2025.11.21 강제경매개시결정보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명숙 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 원래 有 → 확약으로 포기 | 행사 | 해당 없음 |
실제 임차인은 김명숙 1명으로 확인됩니다. 임대차계약일자는 2022.06.14, 주민등록·점유개시일은 2022.08.30, 확정일자는 2022.06.14이며 배당요구도 이뤄졌습니다. 명세서 비고에는 신청채권자 주택도시보증공사가 “양도전: 주택임차권자 김명숙”으로 기재돼 있으므로 김명숙 보증금채권과 주택도시보증공사 청구채권의 양도 전후 관계는 실제 배당표 원본에서 최종 확인할 필요가 있습니다.
* 확약 미반영 회차 계산상 매수인 인수액은 신건 0원, 1회 유찰 시 7,366,400원, 2회 유찰 시 66,053,120원입니다. 2026.07.29 확약을 반영하면 김명숙 임차권에 대한 실질 인수액은 각 회차 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 신건 3.72억은 최근 12개월 평균의 111.1%
산내마을11단지현대아이파크 동일면적 84.98㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 334,750,000원이고, 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득가는 372,000,000원입니다. 즉 최근 평균의 111.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 15 | 389,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 11 | 310,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 12 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 7 | 332,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 14 | 343,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 16 | 350,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 334,750,000원 |
최근 12건은 300,000,000원~389,000,000원으로 가격 편차가 큽니다. 최신 거래는 2026.08의 389,000,000원이지만 같은 달에도 310,000,000원, 320,000,000원 거래가 함께 존재합니다. 따라서 최신 최고가 한 건만으로 신건 372,000,000원을 싸다고 보기는 어렵습니다. 가격 판단의 중심은 최근 12개월 평균 334,750,000원이며, 현재 실질취득가 372,000,000원은 그보다 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 372,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,008,000원 |
| 1. 임차인 김명숙 보증금 · 우선변제 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,261,502원 | 65,992,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 주택도시보증공사 청구 320,261,502원 중 65,992,000원이 배당되고 254,269,502원이 미배당으로 남습니다. 김명숙 보증금과 주택도시보증공사 청구가 양도 전후 관계로 연결돼 있다는 명세서 기재가 있으므로 실제 배당순위·귀속액은 배당표 원본 대조가 필요합니다. 매수인 인수 판단은 2026.07.29 확약을 별도로 반영해야 합니다.
④ 회차별 실질취득 — 확약 전·후가 완전히 다르다
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 372,000,000원 | 0원 | 0원 | 372,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 297,600,000원 | 7,366,400원 | 0원* | 297,600,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 238,080,000원 | 66,053,120원 | 0원* | 238,080,000원 |
확약이 없다면 유찰될수록 김명숙 보증금의 미배당분이 늘면서 매수인 인수액이 7,366,400원, 66,053,120원으로 커지는 구조입니다. 그러나 2026.07.29 확약을 반영하면 해당 임차권의 대항력을 포기하므로 매수인의 실질 인수는 0원*이고 실질취득은 각 회차 매각가와 동일해집니다. 이 사건은 확약서의 존재가 가격 구조를 직접 바꾸는 사례입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트벽식구조, 지하1층·지상17층 건물 내 5층 503호입니다.
- 입지. 경기도 파주시 목동동 산내중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남측 광대로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 산내마을11단지현대아이파크는 596세대, 2002.10.31 준공이며 동일면적 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,597,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.29 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영됐는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 김명숙 보증금·HUG 청구 관계 확인. 명세서에는 주택도시보증공사가 “양도전: 주택임차권자 김명숙”으로 기재돼 있어 배당채권의 양도·귀속 관계를 최종 배당자료에서 대조할 필요가 있습니다.
- 신건 가격 경계. 372,000,000원은 최근 12개월 평균 334,750,000원의 111.1%입니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
- 유찰 시 구조 재계산. 1회 유찰 297,600,000원, 2회 유찰 238,080,000원으로 내려가며, 확약이 유효하면 실질 인수는 각 회차 0원입니다.
- 토지거래계약 허가구역 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당자료·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 신건 가격은 평균보다 높다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 300,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 걸린 부담스러운 사건입니다. 하지만 2026.07.29 제출된 확약서가 핵심 변수가 됩니다. 김명숙 임차권의 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하는 데 동의했기 때문에 확약이 매각조건대로 이행되는 한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
다만 권리가 풀렸다고 신건 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 현재 실질취득 372,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 334,750,000원의 111.1%입니다. 최신 389,000,000원 거래도 있지만 같은 2026.08에 310,000,000원·320,000,000원 거래가 함께 존재합니다. 따라서 현재 회차의 결론은 “권리는 확약으로 정리, 가격은 보수적으로”입니다. 1회 유찰 시 297,600,000원으로 내려가면 확약이 유효한 상태에서는 실질취득도 동일 금액으로 낮아져 가격 구조가 크게 달라집니다.
