의정부지방법원 2025타경64843. 파주시 아동동 팜스프링아파트 129동 7층 706호입니다. 현재 소유자는 문종웅이며, 2018.08.06 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 권리 흐름의 핵심은 2022년부터 시작된 이승국의 주택임차권과 2025.11.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 종전 근저당·가압류 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
이 사건의 권리분석은 표면적으로는 위험해 보입니다. 이승국의 전입은 2022.08.02, 확정일자는 2022.07.07이고, 주택임차권등기는 2024.09.03 접수됐습니다. 말소기준으로 계산된 강제경매개시결정 2025.11.24보다 앞서므로 원래는 대항력이 있습니다. 보증금도 270,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64843 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 283 팜스프링아파트 제129동 제7층 제706호 · 도로명 경기도 파주시 송화로 13 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공부 및 현황 아파트 · 지상25층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 문종웅 (2018.08.06 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 288,201,660원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기 발급일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만, 확약으로 인수 제거
말소기준으로 계산된 권리는 2025.11.24 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2022.08.02 전입과 2024.09.03 임차권등기를 가진 이승국은 원래 대항력 있는 임차권자에 해당합니다. 보증금 270,000,000원에 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
다만 이번 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 이승국 임차권에 대해 대항력을 포기하고 미변제액이 남아도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이므로, 이 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 확약이 없었다면 현재 매각가 기준 부족액 45,006,000원이 룰상 인수액으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.7억, 확약 적용 범위가 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승국 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.02 | 2022.07.07 | 270,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 양도 관계 |
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 1. 임차인 이승국 보증금(우선변제) | 270,000,000원 | 224,994,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 288,201,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이승국 보증금은 224,994,000원이 배당되고 45,006,000원이 부족합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분은 매수인에게 승계되지만, 본건은 2026.07.09자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 실질 인수 0원으로 판단합니다. 이는 확약 적용 전 룰상 계산과 구분해야 합니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 부족액은 증가
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 229,000,000원 | 45,006,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 183,200,000원 | 90,164,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 146,560,000원 | 126,291,840원 | 0원 |
확약을 반영하지 않은 기계적 권리계산만 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커집니다. 그러나 이번 확약은 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로, 세 시나리오 모두 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 즉 본건에서는 낙찰가를 낮춰도 이승국 임차권의 인수액이 늘어나는 구조로 평가하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부 및 현황 모두 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상25층 건물의 7층 706호입니다.
- 주위환경. 송화초등학교 남서측 인근으로 대규모 아파트단지, 다세대·단독주택, 학교, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장 및 경의중앙선 금촌역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·승강기·난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 용도지역·제한. 도시지역·준주거지역이며, 일부 필지는 학교 교육환경 보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역 등의 규제를 받습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와 현황의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.09자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 현재 계산상 말소기준은 2025.11.24 강제경매개시결정입니다. 등기부 최신본과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 가격은 별도 검증. 실거래 자료가 없어 229,000,000원의 시세 적정성은 판단할 수 없습니다. 주변 동일 단지·유사 면적 실거래와 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하는 사건이므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장 및 집행기록에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납관리비의 공용부분 부담 가능성과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 금액을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 이번엔 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건의 숫자만 보면 보증금 270,000,000원이 최저매각가 229,000,000원보다 커서 전형적인 대항력 임차보증금 인수형으로 보입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 가격에서 45,006,000원의 부족액을 계산합니다.
하지만 결론을 결정하는 자료는 2026.07.09자 인수조건변경확약서입니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 이승국 임차권과 관련한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가와 같은 229,000,000원입니다.
다만 권리가 정리됐다고 가격까지 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 실거래 자료가 없는 만큼 현재 신건가 229,000,000원이 시장 대비 저렴하다는 근거는 없습니다. 권리는 확약으로 완화, 가격은 검증 보류. 이 물건은 확약서의 법적 효력과 대상 범위를 원문으로 재확인한 뒤, 별도로 시세를 확인해 응찰가를 정하는 사건입니다.
