의정부지방법원 2025타경64859. 파주시 금촌동 후곡마을뜨란채 416동 11층 1104호 아파트입니다. 소유자는 한주원이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2025.11.24 접수된 정보경의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2026.01.12 주식회사케이비국민카드의 가압류 17,893,531원이 붙었으며 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 현재 남아 있는 근저당권은 없습니다.
하지만 이 사건의 판단 포인트는 등기부보다 임차관계입니다. 박선임의 전입신고일은 2025.04.07로 말소기준권리보다 앞서고, 2025.12.26 배당요구도 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 유무와 우선변제 범위를 최종 단정할 수 없습니다. 특히 보증금이 실제 배당으로 전액 해소되는지 여부가 확인되기 전에는 산식상 인수 0원만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64859 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 992 후곡마을뜨란채 416동 11층1104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 18층 중 11층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 한주원 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 341,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정보경 / 18,340,909원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 국민은행·우리은행·대광파이낸스대부 등의 근저당권과 과거 가압류·경매 권리들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 소유권은 2023.03.31 한주원에게 협의분할에 의한 상속으로 이전됐고, 현재 경매는 2025.11.24 정보경의 강제경매개시결정에서 시작됩니다. 이후 주식회사케이비국민카드의 가압류는 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 인수 0원 확정 금지
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박선임 | 2025.04.07 | 미상 | 2025.12.26 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
실제 임차인은 박선임 1명으로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유 임차인으로 조사됐고, 배당요구는 접수됐습니다. 다만 보증금 금액과 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 얼마가 해소되고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 341,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,574,000원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 정보경 | 18,340,909원 | 18,340,909원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 17,893,531원 | 17,893,531원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 299,191,560원 |
위 배당은 집행비용 5,574,000원, 신청채권자 18,340,909원, 주식회사케이비국민카드 17,893,531원을 반영한 산식입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 박선임의 보증금도 미상이라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 채권 배당은 여유, 임차인은 별도
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 341,000,000원 | 0원 | 299,191,560원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 272,800,000원 | 0원 | 231,946,360원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 218,240,000원 | 0원 | 178,150,200원 |
등기상 채권 총액 36,234,440원은 각 시나리오에서 전액 배당되는 구조입니다. 따라서 등기채권 때문에 낙찰자가 떠안을 금액은 산식상 발생하지 않습니다. 그러나 이 계산과 임차보증금 인수 문제는 별개입니다. 박선임의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 유찰로 최저가가 내려가더라도 실질취득비용이 얼마인지 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금릉초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·근린공원 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 18층 중 11층 1104호이며, 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 단지 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 교육환경 보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박선임 보증금 확인. 가장 먼저 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류에서 실제 보증금 액수를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 배당 가능액을 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.
- 대항력 최종 대조. 전입일 2025.04.07이 말소기준 2025.11.24보다 빠르므로 실제 점유·임대차계약 존속 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표와 인수액 분리 판단. 등기채권 미배당 0원과 임차보증금 인수 0원은 같은 의미가 아닙니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 감정가 341,000,000원의 가격 적정성은 별도 시세 조사 없이는 판단할 수 없습니다.
- 토지거래 관련 확인. 감정요항표에 기재된 토지거래계약 허가구역 사항의 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 임차인은 미확정”
이 사건은 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 현재 말소기준권리는 2025.11.24 강제경매개시결정이고, 이후 가압류도 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 등기채권은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 전액 충족됩니다. 그러나 박선임의 2025.04.07 전입이 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이라는 한 가지 요소가 결론을 바꿉니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원 안전형”으로 단정할 수 없습니다. 임차보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인한 뒤에야 실질취득액과 입찰 상한을 정할 수 있는 사건입니다.
