의정부지방법원 2026타경42. 의정부동 정은솔레빌 비동 3층 301호, 전용 53.25㎡의 다세대주택입니다. 소유자 송정수는 2016년 7월 2일 매매를 원인으로 2016년 8월 2일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 275,000,000원입니다. 같은 날 서울우유협동조합 명의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 김웅의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다.
권리보다 더 크게 봐야 할 부분은 가격과 비교표본의 질입니다. 현재 최저가는 280,000,000원으로 감정가와 같고, 매수인 인수액도 0원이므로 실질취득액 역시 280,000,000원입니다. 제공된 비교시세 평균은 237,500,000원, 최신 거래는 250,000,000원이어서 현재 가격은 각각 그보다 높습니다. 동시에 비교 거래 2건은 모두 전용 60.58㎡로, 본건 53.25㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경42 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 556-1 정은솔레빌 비동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.25㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·발코니·현관 · 10층 중 3층 |
| 사용승인일 | 2016.06.03 |
| 소유자 | 송정수 (2016.07.02 매매, 등기상 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울우유협동조합 / 126,862,688원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 상태는 입찰 전 현장과 원본 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득액은 비교시세 이상
정은솔레빌은 총 16세대이며, 제공된 실거래 표본은 2건입니다. 비교시세 평균은 237,500,000원, 최신 거래는 2022년 4월 250,000,000원입니다. 현재 최저가 280,000,000원은 비교시세 평균의 117.9%에 해당하고 최신 거래보다도 30,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 60.58㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2021.09 | 60.58㎡ | 6 | 225,000,000원 |
| 평균 | 60.58㎡ | 2건 | 237,500,000원 |
다만 시세 비교에는 중요한 제한이 있습니다. 본건 전용면적은 53.25㎡인데, 실거래 2건은 모두 60.58㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 시점도 2021년 9월과 2022년 4월입니다. 따라서 이 표본만으로 현재 적정가를 확정할 수는 없지만, 적어도 제공된 가격지표상 280,000,000원 신건이 싸다는 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,720,000원 |
| 1. 근저당 · 서울우유협동조합 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김웅 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,280,000원 |
현재 회차 280,000,000원 가정에서는 배당 대상 채권 225,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 50,280,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 280,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 224,000,000원 | 4,936,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 179,200,000원 | 49,108,800원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 발코니, 현관 등을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 의정부등기소 북서측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 의정부역(지하철 1호선 및 경전철)이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 북측으로 왕복4차선 도로, 동측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 556-1번지는 중로1류와 소로1류에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 평지로 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,105,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 10층 건물로 사용승인일은 2016.06.03이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 16세대이며 제공된 실거래는 2건입니다. 비교 거래 전용면적도 본건과 달라 가격 판단은 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득액 280,000,000원은 비교시세 평균 237,500,000원의 117.9%입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트를 부여할 구간이 아닙니다.
- 면적 불일치 확인. 본건은 53.25㎡인데 실거래 2건은 모두 60.58㎡입니다. 동일면적·유사층의 추가 가격 근거 없이 2건 평균만으로 상한가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 서울우유 근저당은 최초 198,000,000원에서 2025.03.11 채권최고액 141,144,000원 변경등기가 있습니다. 배당표가 198,000,000원 기준인 점과 함께 원본을 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 인수는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 표시되어 있습니다. 현황 점유와 명도 상대방을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가는 224,000,000원, 2회 유찰 가정가는 179,200,000원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매수 비용에 영향을 주는 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 인수도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 실질취득액은 최저가 그대로 280,000,000원입니다. 문제는 그 가격입니다. 제공된 비교시세 평균 237,500,000원보다 42,500,000원 높고, 최신 거래 250,000,000원보다도 30,000,000원 높습니다. 더구나 실거래 표본은 2건뿐이고 전용면적도 본건과 다릅니다. 권리는 통과할 수 있지만, 신건 가격에는 가점을 주기 어렵습니다. 현재 회차에서는 ‘싸게 받는 경매’라기보다 가격 검증이 먼저 필요한 다세대 물건으로 보는 편이 타당합니다.
