의정부지방법원 2026타경91. 포천시 신북면 기지리 ‘포천윤중후레쉬빌아파트’ 105동 4층 404호 아파트입니다. 현 소유자는 최원영으로, 2021년 5월 25일 소유권이전 등기를 마친 뒤 같은 날 우리은행 근저당권 채권최고액 48,400,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 경기신용보증재단·우리카드·신한카드의 가압류와 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 이어받을 금액은 0원입니다. 하지만 가격은 별개입니다. 이 물건의 최저매각가는 아직 유찰되지 않은 감정가 77,000,000원 그대로인데, 동일 단지 최근 12개월 실거래 평균은 76,625,000원이고 최신 거래는 65,000,000원입니다. 최근 평균 대비 최저가는 100.5%이므로 신건 자체에 가격 할인 효과는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경91 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 기지리 101-3 포천윤중후레쉬빌아파트 105동 4층404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.968㎡ · 철근콘크리트조 경사지붕 14층 건물 내 제4층 제404호 |
| 소유자 | 최원영 (2021.05.25 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 47,408,594원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 인수할 임차보증금도 없습니다. 말소기준은 2021.05.25 우리은행 근저당권이며, 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류 15,800,000원, 우리카드 가압류 23,298,774원, 신한카드 가압류 6,348,222원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 0.5% 높은 신건
후레쉬빌은 578세대, 2003년 7월 11일 준공 단지입니다. 대상 전용면적은 49.968㎡이고, 동일 면적대가 포함된 최근 실거래 12건의 평균은 76,625,000원입니다. 감정가이자 최저가인 77,000,000원은 이 최근 평균의 100.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.97㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2026.08 | 53.01㎡ | 12 | 89,000,000원 |
| 2026.07 | 53.01㎡ | 5 | 76,500,000원 |
| 2026.07 | 49.97㎡ | 13 | 74,000,000원 |
| 2026.07 | 53.01㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 49.97㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2026.06 | 53.01㎡ | 15 | 75,000,000원 |
| 2026.06 | 53.01㎡ | 14 | 78,000,000원 |
| 2026.05 | 49.97㎡ | 3 | 74,000,000원 |
| 2026.05 | 49.97㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2026.05 | 49.97㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 49.97㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 76,625,000원 |
실거래 범위는 65,000,000원~90,000,000원이고 최근 12개월 평균은 76,625,000원입니다. 특히 최신 거래인 2026년 8월 49.97㎡ 9층 거래가는 65,000,000원입니다. 현재 최저가 77,000,000원은 최근 평균보다도 높고 최신 거래보다도 높은 수준이므로, 신건 단계에서는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,786,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 48,400,000원 | 48,400,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 15,800,000원 | 15,800,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 23,298,774원 | 11,014,000원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,348,222원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 93,846,996원 중 예상 배당액은 75,214,000원이고 미배당은 18,632,996원입니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인 인수액으로 이어지지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 자금·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 77,000,000원 | 75,214,000원 | 18,632,996원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 61,600,000원 | 60,091,200원 | 33,755,796원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 49,280,000원 | 47,992,960원 | 45,854,036원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 가격이 내려가면 실질취득액도 그 매각가와 함께 내려가는 일반적인 권리정리형 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경복대학교 포천캠퍼스 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·소규모공장·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 경사지붕 14층 건물입니다.
- 접도. 남서측으로 폭 약 11미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 제2종지구단위계획구역이며 지방2급하천·접도구역 등의 저촉 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지 지표. 토지면적 25,452.0㎡, 공시지가 336,600원/㎡이며 지목은 대, 이용상황은 아파트입니다.
- 단지 규모. 후레쉬빌 578세대, 2003.07.11 준공 단지로 최근 실거래 표본이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 착시 주의. 감정가와 최저가가 77,000,000원으로 같고 최근 12개월 평균 76,625,000원보다 높습니다. 경매라는 이유만으로 할인 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 2026년 8월 49.97㎡ 9층 거래가 65,000,000원입니다. 대상 물건과 층·상태 차이를 원본 실거래 자료로 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2021.05.25 우리은행 근저당권을 말소기준으로 하여 후순위 가압류가 실제 매각으로 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서를 최종 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 점유관계와 인도 가능 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 공동주택의 공용부분 관리비 체납 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
- 토지이용 규제. 지방2급하천·접도구역·성장관리계획구역 등 표시된 규제사항의 실제 영향은 관련 기관 자료와 원본을 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.25 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현재 최저가 77,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 76,625,000원의 100.5%로 이미 최근 평균 이상입니다. 최신 거래는 65,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격을 정당화하기 어렵고, 현재 회차의 핵심은 권리보다 응찰가의 적정성입니다. 권리는 합격, 가격은 보류.
