의정부지방법원 2025타경64988. 고양시 일산동구 식사동 미래타운 제2동 제1층 제101호, 전용 55.73㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 압류의 숫자보다 말소기준 이전에 대항력을 갖춘 강연수 임차권과 그 임차권에 제출된 인수조건변경확약서입니다. 강연수는 2019.03.21 확정일자를 받고 2019.03.27 주민등록·점유를 시작했으며 보증금은 199,000,000원입니다. 이후 2020.01.30 국의 압류가 말소기준이 되었기 때문에, 확약이 없다면 미배당 보증금의 매수인 인수를 따져야 하는 구조입니다.
다만 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘양도전: 주택임차권자 강연수’ 관계에서 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 2026.04.23자 확약서를 제출했습니다. 따라서 강연수 임차권의 원자료상 미배당액은 별도로 표시하되, 실제 낙찰자 인수는 0원*으로 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64988 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 716-46 미래타운 제2동 제1층 제101호 · 도로명 경기도 고양시 일산동구 동국로 180 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 55.73㎡ · 지하1층/지상4층 건물 내 1층 101호 |
| 단지 | 미래타운1동2동 · 18세대 · 2017.11.09 준공 |
| 소유자 | 정용철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차권이 핵심
말소기준은 2020.01.30 갑구 5번 국의 압류입니다. 이후 고양시·국·서구(인천광역시)·광주광역시·국민건강보험공단·남구(광주광역시)의 압류와 2025.12.04 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 강연수의 주민등록·점유가 말소기준보다 빠른 2019.03.27이라는 점입니다. 등기된 주택임차권은 2021.04.07이지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 이미 말소기준 전에 갖춰져 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 강연수는 확약 확인이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정욱 | 2022.08.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강연수 | 2019.03.27 | 2019.03.21 | 199,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 양도 표시 |
박정욱은 2022.08.22 전입으로 말소기준 2020.01.30보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 말소기준 이후 전입이라는 점 때문에 그 미상 보증금을 매수인 인수액으로 잡을 근거는 없습니다.
강연수는 보증금 199,000,000원, 전입·점유 2019.03.27, 확정일자 2019.03.21로 말소기준 이전 대항력 임차인입니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사 쪽에 ‘양도전: 주택임차권자 강연수’라는 관계가 표시되어 있으므로, 주택도시보증공사를 별도의 세 번째 임차인으로 더하거나 보증금 199,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 190,000,000원을 봐야 한다
미래타운1동2동 전용 55.73㎡ 거래는 3건입니다. 전체 평균은 216,666,666원이지만 2022년 220,000,000원·240,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 190,000,000원, 최신 거래 190,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -17.4%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 55.73㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 55.73㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 55.73㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | 55.73㎡ | 3건 | 216,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.73㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
신건 최저가 201,000,000원은 전체 평균 대비로는 92.8%이지만, 최근 12개월 평균 대비로는 105.8%입니다. 더구나 최근 거래 추세가 -17.4%이므로, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다. 확약으로 실질 인수가 0원이 된 현재 회차의 실질취득도 결국 201,000,000원으로, 최근 거래 190,000,000원보다 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 강연수 보증금 | 199,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당계산에서는 강연수 보증금이 197,386,000원 배당되어 1,614,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 2026.04.23 확약서에 따라 강연수 측은 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로, 그 1,614,000원을 매수인의 실질 인수로 더하지 않습니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 가격은 내려간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 201,000,000원 | 1,614,000원 | 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 160,800,000원 | 41,251,200원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 128,640,000원 | 72,960,960원 | 실질 인수 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 강연수 보증금의 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 그러나 이 사건은 강연수 임차권에 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 있어, 위 시나리오의 룰상 미배당액을 실제 취득원가에 더하지 않습니다. 따라서 확약 효력이 유지되는 전제에서는 유찰 후 최저가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 이어집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제고등학교 북측 인근. 대규모 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물의 1층 101호. 개별 난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)이며 공시지가는 743,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 미래타운1동2동은 18세대이며 확인된 전용 55.73㎡ 실거래는 3건입니다. 최근 거래 추세 -17.4%를 감안하면 과거 평균가보다 최신 거래를 우선해 가격을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.23 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 매각기일까지 그대로 유효한지 원문으로 대조해야 합니다.
- 강연수 임차권. 전입 2019.03.27로 말소기준 2020.01.30보다 빠릅니다. 확약이 없다면 인수형이므로, 이 사건의 안전성은 확약 확인에 달려 있습니다.
- 박정욱 점유. 2022.08.22 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태와 보증금 관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 압류 7건. 국세·지방세 가운데 당해세가 있는지 확인해 실제 배당 흐름을 점검해야 합니다.
- 신건 가격. 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원의 105.8%입니다. 전체 평균 대비 92.8%만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 대비 이전 거래 추세가 -17.4%이므로, 2022년의 220,000,000원·240,000,000원 거래보다 190,000,000원 최신 거래를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 보수적으로
이 사건의 표면만 보면 보증금 199,000,000원의 대항력 임차권이 감정가 201,000,000원과 거의 맞붙어 있어 부담스럽습니다. 실제 신건 배당계산에서도 1,614,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.04.23 제출한 확약으로 강연수 임차권의 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했기 때문에 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원의 105.8%이고, 거래 추세도 -17.4%입니다. 전체 평균 216,666,666원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리는 확약 확인 시 관리 가능, 신건 가격은 최근 시세 이상. 이 사건은 권리보다도 확약 원문 확인과 응찰가격 통제가 더 중요한 다세대 경매입니다.
