92,120,000원
수원지방법원 2025타경51963. 안산시 상록구 본오동 백송타운 5층 502호, 전용면적 40.1475㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 현재 소유자 이호준은 2022년 3월 23일 이 주택을 거래가 200,000,000원에 매수해 2022년 3월 24일 소유권을 이전받았습니다. 그런데 임차인 김경훈은 그보다 앞선 2022년 1월 29일 임대차계약을 체결하고, 2022년 3월 10일 점유를 시작해 2022년 3월 11일 전입신고를 마쳤습니다. 확정일자는 2022년 2월 16일이며 임차보증금은 200,000,000원입니다.
등기부에 나타났던 중소기업은행 근저당권 2건은 2014년 5월 2일 말소됐고, 우리은행 근저당권도 2022년 3월 10일 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 3월 24일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김경훈의 전입·점유와 2024년 3월 25일 임차권등기는 이보다 앞서므로, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라, 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 적용 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51963 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 894-1 5층 502호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 본원로 4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대·도시형생활주택 · 전용 40.1475㎡ · 철근콘크리트구조 지상 5층 중 5층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 백송타운102동(894-1) · 16세대 · 2014.01.20 |
| 소유자 | 이호준 (2022.03.23. 거래가 200,000,000원 매매 · 2022.03.24. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 92,120,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원*
실제 임차인은 김경훈 1명입니다. 매각물건명세서에 함께 나타나는 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 김경훈의 보증금반환채권을 대위·승계한 보증기관입니다. 따라서 김경훈 보증금 200,000,000원과 주택도시보증공사의 청구를 각각 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 상태 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김경훈 전유부분 전부 · 주거 | 200,000,000원 | 전입 2022.03.11 확정 2022.02.16 점유 2022.03.10 | 대항력 有 우선변제 배당요구 2024.03.25 | 인수 실질 0원* HUG 확약 적용 |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 김경훈 승계인 | 별도 합산 없음 | 해당 없음 | 대위·승계 우선변제만 주장 | 대항력 포기 임차권등기 말소 동의 |
* 확약의 인수 0원 효과는 김경훈 및 그 보증금반환채권을 승계한 주택도시보증공사에만 적용됩니다. 현재 확인되는 별도의 실제 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
확약이 적용되므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 92,120,000원입니다. 백송타운102동 동일 면적의 최근 12개월 거래는 2026년 4월 5층 147,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 147,000,000원입니다. 현재 실질취득은 이 기준의 62.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 40.15㎡ | 5 | 147,000,000원 |
| 2024.10 | 40.15㎡ | 2 | 157,000,000원 |
| 2022.09 | 40.15㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2022.05 | 40.15㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2022.03 | 40.15㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.15㎡ | 1건 | 147,000,000원 |
전체 5건 평균은 161,400,000원이지만 2022년의 200,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 147,000,000원이고, 최근 가격은 이전 거래군보다 -10.9% 하락했습니다. 따라서 실질취득 92,120,000원이 최근 거래보다 낮다는 점은 분명하지만, 하락 추세와 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,058,160원 |
| 1. 임차보증금 채권 · 김경훈→주택도시보증공사 승계 | 200,000,000원 | 90,061,840원 |
| 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 840,000,000원 | 0원 2014.05.02. 말소 |
| 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 2014.05.02. 말소 |
| 을구 3번 근저당 · 우리은행 | 88,000,000원 | 0원 2022.03.10. 말소 |
| 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 동일 보증금 채권 승계분 · 중복 합산 금지 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 미배당액은 109,938,160원이지만, 2026.01.09. 확약에 따라 해당 잔액의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 주택도시보증공사의 200,000,000원 청구는 김경훈 보증금반환채권의 승계분이므로 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본원초등학교 서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인선 사리역이 있어 제반 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 중 5층입니다. 기본 위생·급배수·소화·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 15미터 도로와 접한 평지·가로장방형 공동주택 건부지이며, 토지면적은 360.0㎡, 공시지가는 2,175,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역 등에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 건물이고 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세 -10.9%, 동일 건물 경매 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%를 감안해 매도기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.01.09. 확약서에 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 기재됐는지 확인하세요.
- 승계관계 확인. 주택도시보증공사가 김경훈의 승계인이라는 점과 확약의 대상 채권이 김경훈의 보증금 200,000,000원 전부인지 확인하세요.
- 보증금 중복 합산 금지. 김경훈과 주택도시보증공사는 별개의 임차인 2명이 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 표시는 같은 보증금 채권의 대위·승계입니다.
- 임차권등기 말소 절차. 잔금납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 방식과 필요한 서류, 협조 주체를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유자가 달라졌는지, 실제 인도 가능 시점과 명도비용을 현장조사로 확인하세요.
- 최근 시세 중심으로 판단. 전체 평균 161,400,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 147,000,000원을 우선하고, -10.9% 하락 추세와 1건의 적은 표본을 함께 반영하세요.
- 소규모 건물 환금성. 16세대 도시형생활주택은 아파트처럼 풍부한 거래량을 기대하기 어렵습니다. 수리비·보유기간·매도비용을 별도로 계산하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역과 매각기일 진행 결과를 원본으로 최종 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 확약의 법적 효과가 먼저다
표면상 최저가는 감정가 188,000,000원의 49%인 92,120,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래 147,000,000원의 62.7%라 가격 차이는 분명합니다. 그러나 확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금 109,938,160원이 매수인에게 넘어가는 구조라, 최저가만 보고 싼 물건이라고 평가할 수 없습니다.
이 사건은 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력·잔존 보증금 청구를 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했다는 점에서 결론이 달라집니다. 그 확약이 김경훈의 보증금반환채권 전부에 유효하게 적용된다면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 92,120,000원입니다. 다만 16세대 소규모 도시형생활주택, 최근 거래 1건, -10.9% 하락 추세, 평균 2.0회 유찰과 매각률 0.0%라는 환금성 제약이 남습니다. 권리는 확약 확인 후 합격, 가격은 매력적이나 환금성은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 확약서의 원문과 말소 이행 가능성을 끝까지 확인하는 데 있습니다.