의정부지방법원 2025타경65015. 고양시 일산동구 풍동 삼성캐슬3빌리지 제2동 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김미경이며 2021년 1월 25일 거래가액 400,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 같은 날 전입·점유를 시작한 임차인 박막래와, 그 뒤인 2021년 9월 14일 접수된 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 따라서 박막래는 원칙적으로 선순위 대항력을 갖는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 변경사항이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 양도 전 주택임차권자 박막래의 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 2026년 3월 19일자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 박막래 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 ‘확약’이 핵심

실제 임차인은 박막래 1명입니다. 보증금은 440,000,000원, 확정일자 2021.01.15, 전입·점유개시 2021.01.25로 말소기준권리인 2021.09.14 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 박막래로부터 양도된 보증금채권을 행사하는 주체이므로 별도의 두 번째 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 실질취득 4.69억은 최근 거래보다 훨씬 높다

삼성캐슬3빌리지1동2동의 최근 12개월 실거래는 2건으로, 모두 2026년 4월 전용 55.04㎡ 거래입니다. 거래금액은 270,000,000원과 280,000,000원, 평균은 275,000,000원입니다. 다만 분석 대상 면적은 63.755㎡로 실거래 표본과 면적이 일치하지 않으므로 완전한 동일조건 비교는 아닙니다.

현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 469,000,000원은 최근 12개월 평균 275,000,000원의 170.5%입니다. 최신 거래 270,000,000원과 비교해도 현저히 높습니다. 면적 차이를 감안해야 하지만, 주어진 실거래 표본만 놓고 보면 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 469,000,000원 가정)

현재 회차 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 박막래에서 양도된 보증금채권을 행사하는 주체이므로, 박막래 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 서로 독립된 두 개의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당 순서와 양도관계 반영은 배당표 원본에서 최종 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 커질 인수액, 확약 적용 시 실질 0원

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴합니다. 이 사건도 계산상 1회 유찰 시 70,852,800원, 2회 유찰 시 144,842,240원의 인수액이 잡히지만, 박막래 임차권에 대해서는 2026.03.19. 확약으로 대항력 포기 및 미변제 시 말소 동의가 있으므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 위 금액은 확약을 배제한 룰상 계산치입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 풍산초등학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 풍산역(경의중앙선·서해선), 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호, 사용승인일은 2017.05.28이며 승강기·도시가스 바닥난방·옥내소화전 등이 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이며 탐문조사에서 다락이 있는 것으로 확인됐습니다.
• 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
• 환금성. 삼성캐슬3빌리지1동2동은 총 18세대이고 최근 12개월 실거래 표본은 2건입니다. 대단지 아파트와 같은 거래 깊이를 전제로 보기 어렵습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.03.19. 인수조건변경확약서의 제출 주체·대상 임차권·대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 별도 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 박막래 외 별도 점유자가 있는지 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
• 가격 기준을 최저가가 아닌 실질취득으로. 현재 실질취득 469,000,000원은 최근 12개월 거래평균 275,000,000원의 170.5%입니다.
• 비교면적 차이. 대상 분석 면적 63.755㎡와 실거래 55.04㎡는 일치하지 않습니다. 실거래 2건만으로 개별 호수 가치를 단정하지 말고 추가 비교가 필요합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 18세대 규모이므로 향후 매도 시 거래량과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
• 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구 및 토지거래계약 허가구역 관련 제한사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수위험 해소 ≠ 가격 메리트”

이 물건의 첫인상은 선순위 대항력 임차인 보증금 440,000,000원 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 낙찰가 하락과 함께 미배당 보증금 인수가 커지는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 2026년 3월 19일 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출해 박막래 임차권의 실질 인수는 0원으로 바뀌었습니다.

그렇다고 투자 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득 469,000,000원은 최근 12개월 거래평균 275,000,000원의 170.5%입니다. 비교 거래 면적이 55.04㎡로 대상 63.755㎡와 차이가 있다는 점을 감안하더라도, 주어진 실거래만으로는 현재 신건 가격을 ‘저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 총 18세대의 다세대형 물건이라는 환금성까지 함께 보면, 권리의 큰 불은 확약으로 껐지만 가격은 여전히 강한 경계 구간입니다.