의정부지방법원 2026타경223. 양주시 백석읍 복지리 윤빌리지에이 3층 301호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 장문주이고, 2018.11.19. 매매를 원인으로 2019.07.15. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 184,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 과거 신우신용협동조합·한국양봉농업협동조합·김동환 명의의 근저당권은 이미 등기부에서 말소됐고, 현재 살아 있는 담보권은 농협은행 근저당입니다. 2026.05.13. 농협은행 주식회사의 신청으로 임의경매개시결정이 들어왔으며 이 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당표에 보이는 32,770,000원의 미배당은 낙찰자가 인수하는 돈이 아니라 농협은행 측의 미회수 채권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경223 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 복지리 227 윤빌리지에이 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 백석읍 양주산성로574번길 81 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 4층 건물 내 3층 301호 |
| 대상 면적 | 65.956㎡ |
| 소유자 | 장문주 · 2018.11.19. 매매 · 2019.07.15. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 143,798,235원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
과거 근저당권 3건은 현재 경매와 별개로 이미 말소된 상태입니다. 이번 권리분석의 기준은 2019.07.15. 을구 6번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 2026.05.13. 임의경매개시결정이 존재하며 매각으로 소멸합니다. 배당 시 농협은행의 채권최고액 전부가 회수되지 않더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 거래 시점이 오래됐다
윤빌리지A동의 대상 면적 65.956㎡와 매칭되는 실거래는 2건이며, 두 건 모두 2022.05.에 3층·65.96㎡가 165,000,000원에 거래됐습니다. 따라서 제공된 최근 12개월 평균도 165,000,000원으로 잡혀 있고, 현재 최저가 155,000,000원은 그 93.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 65.96㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2022.05 | 65.96㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 평균 | 65.956㎡ | 2건 | 165,000,000원 |
표면적으로는 감정가이자 최저가인 155,000,000원이 실거래 평균보다 10,000,000원 낮습니다. 다만 비교 거래가 2022.05. 이후 갱신되지 않았고, 윤빌리지A동 자체도 7세대 규모여서 거래 표본이 매우 적습니다. 따라서 93.9%라는 숫자만으로 현재 시장에서 “확실히 싸다”고 결론 내리기보다는, 실제 인근 다세대 매물과 최근 거래를 추가 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 184,800,000원 | 152,030,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 155,000,000원 가정 시 농협은행 근저당권에는 152,030,000원이 배당되고 32,770,000원이 미배당으로 남습니다. 이 부족액은 채권자의 미회수분이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 155,000,000원 | 152,030,000원 | 32,770,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,000,000원 | 121,464,000원 | 63,336,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 87,785,600원 | 0원 |
유찰될수록 농협은행의 미회수액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 채권자의 배당부족과 매수인의 인수위험을 혼동할 필요는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주백석고등학교 남동측 인근이며, 주변은 단지형 다세대주택·농경지·학교·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호이며 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 양주산성로574번길과 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(복지지구)이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 475.0㎡, 지목 대, 공시지가 512,300원/㎡이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 내부 확인. 발코니 확장 여부와 관리상태에 따른 하자발생 여부에 유의가 필요하다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 신건 기준 근저당 미배당 32,770,000원은 농협은행의 미회수분이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 시세 최신성. 확인된 실거래가 2022.05.에 그치므로 165,000,000원을 현재가치로 그대로 받아들이지 말고 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 소규모 단지 환금성. 윤빌리지A동은 7세대로 거래 표본이 적습니다. 매도 시 거래 속도와 호가 형성을 별도로 점검해야 합니다.
- 내부 상태. 발코니 확장 여부와 관리상태에 따른 하자 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 시세 최신성이 관건
이 물건의 장점은 분명합니다. 2019.07.15. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 신건 최저가 155,000,000원은 확인된 165,000,000원 실거래보다 낮습니다.
다만 가격을 낙관하기에는 근거가 오래됐습니다. 제공된 동일면적 거래가 모두 2022.05.이고, 단지 규모도 7세대에 불과합니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점까지 감안하면, 이 사건은 권리구조 자체보다는 현재 점유관계와 최신 시세 확인이 입찰 전 핵심 과제입니다. 등기상 안전성은 양호하지만, 시세 표본의 시간차와 소규모 단지의 환금성 때문에 신건 가격을 곧바로 “싸다”고 평가하기보다는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
