의정부지방법원 2026타경60188. 파주시 아동동의 통칭 ‘아느칸빌’ 101동 2층 203호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 장용준이고, 등기상 핵심은 2023.09.04 서대문세무서장 압류입니다. 2019.06.18 포항수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 1,170,000,000원이었지만 2020.06.17 이미 말소됐습니다. 이후 기준이 되는 압류보다 문정환의 2020.06.15 전입·점유가 앞서므로, 확약이 없었다면 매수인 인수 가능성이 큰 구조였습니다.
이번 사건의 결정적 변수가 바로 2026.06.29 인수조건변경확약서입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 양도 전 임차권자 문정환의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 유찰로 배당 부족액이 발생하더라도 이 임차인에 관한 미배당액을 낙찰자가 추가로 떠안는 구조로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 296-9 101동 2층203호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 경의로 1815-4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 · 철근콘크리트지붕 5층 건 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 장용준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 핵심
2019.06.18 설정된 포항수산업협동조합 근저당권은 2020.06.17 말소됐습니다. 그 다음 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.09.04 국(서대문세무서장) 압류입니다. 문정환은 2020.06.15 전입·점유를 시작했으므로 기준일보다 앞서 대항력이 있습니다. 임차권등기는 2024.06.24 이뤄졌고, 등기에는 임차보증금 198,000,000원(1차), 207,000,000원(2차), 계약일 2020.05.26·2022.06.15, 확정일자 2020.06.01·2022.06.22가 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문정환 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.15 | 198,000,000원 | 2024.06.24 | 원래 대항력 있음 2026.06.29 포기 확약 | 우선변제 주장 | 실제 임차인 1명 · 중복신고 없음 |
* 일반적인 대항력 인수 원칙만 적용하면 배당 계산상 문정환 보증금 198,000,000원이 매수인 인수 대상으로 잡힐 수 있으나, 본건은 2026.06.29 확약으로 대항력 포기 및 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있어 실질 인수를 0원으로 봅니다.
② 확약 반영 회차 시나리오 — 유찰돼도 임차인 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | 미배당 | 실질 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 232,000,000원 | 207,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 24,798,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 148,480,000원 | 145,601,280원 | 61,398,720원 | 0원* |
일반 대항력 인수 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 구조를 먼저 의심해야 합니다. 그러나 본건은 “전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의”한 확약이 있어, 1회·2회 유찰 시 발생하는 24,798,400원·61,398,720원의 신청채권자 미배당을 낙찰자가 임차보증금으로 승계하는 것으로 보지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 임차인 문정환 보증금 | 198,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,000,000원 | 207,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,952,000원 |
현재 신건 가정에서는 집행비용 4,048,000원을 제외한 뒤 주택도시보증공사 청구 207,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 20,952,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 금촌동 소재 금신초등학교 북동측 인근. 주위는 아파트·연립주택·근린생활시설·전 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조 5층 건물의 제2층 제203호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 폭 약 8m 도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·중로2류에 접하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.29 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 임차권 말소 조건 확인. 주택도시보증공사가 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했다는 조건을 입찰 직전 최신 명세서와 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당 순서를 점검하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.09 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 등기부·관련 서류에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 확약만으로 현재 실제 점유 상태까지 단정하지 말고 현황조사와 현장을 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 권리상 실질 인수가 0원*으로 정리되는 것과 매각가격의 적정성은 별개입니다. 응찰가는 현장 상태와 인근 거래를 별도로 확인해 결정해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 강했지만, 확약이 판을 바꿨다”
문정환의 2020.06.15 전입은 2023.09.04 말소기준보다 빨라, 원래 구조만 보면 보증금 198,000,000원의 대항력 인수 위험을 먼저 봐야 하는 물건입니다. 그러나 2026.06.29 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 이 조건을 반영하면 현재 신건에서 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 최저매각가와 같은 232,000,000원입니다.
다만 국세·지방세 압류 3건과 2021.06.09 민간임대주택등기는 입찰 전 원본 확인이 필요한 항목입니다. 이 물건의 핵심은 “대항력 임차권이 존재한다”는 사실 자체보다 “2026.06.29 확약이 실제 매각조건에 어떻게 반영돼 있는지”입니다. 확약이 확인되면 임차인 인수 리스크는 크게 낮아지지만, 세금·민간임대주택등기와 가격 판단까지 별도로 마무리해야 합니다.
