의정부지방법원 2026타경60240. 고양시 일산서구 대화동 에이클래스 2층 201호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김정미이고, 2020.12.18 매매를 원인으로 2020.12.30 소유권을 취득했으며 등기 거래가액은 250,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준은 2021.02.02 설정된 주식회사한빛투자금융대부의 근저당권 채권최고액 140,000,000원입니다.
표면적인 등기 순서만 보면 주의가 필요합니다. 이연희는 2020.12.21 전입으로 말소기준보다 앞서고, 임차권등기에도 건물 전부에 대한 임차보증금 250,000,000원과 임대차계약·확정일자 내역이 기재되어 있어 원래는 대항력 있는 선순위 임차인 구조입니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.04.02 인수조건변경확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다. 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60240 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 743-4 에이클래스 2층 201호 · 도로명 경기도 고양시 일산서구 대화2로 114-26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 76.53㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 4층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 김정미 (2020.12.18 매매 · 2020.12.30 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.02.02 주식회사한빛투자금융대부 근저당권 · 채권최고액 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 ‘확약’으로 정리된다
핵심은 말소기준 이전 전입인 이연희와 2026.04.02 확약입니다. 등기부상 이연희의 주택임차권은 2023.01.06 등기됐지만 전입은 2020.12.21로 말소기준보다 앞서 원래 대항력이 인정되는 구조입니다. 반면 백보람은 2023.08.22 전입으로 말소기준 이후이므로 현 자료상 대항력은 없습니다.
② 임차인·점유자 분석
실제 임차인·점유 관련 인물은 2명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로, 매각물건명세서 비고에 “양도전: 주택임차권자 이연희”라고 기재된 권리 승계 관계이므로 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 성명 | 점유·등기 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이연희 | 건물 전부 · 주거 · 주택임차권등기 | 2020.12.21 | 250,000,000원 | 대항력 有 확약 포기 | 우선변제 주장 | 승계 주택도시보증공사 · 실질 인수 0원* |
| 백보람 | 현황조사·매각물건명세서상 점유 관련 | 2023.08.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 · 현 자료상 대항력 인수 없음 |
이연희 임차권등기 원문에는 1차·2차 임차보증금이 각각 250,000,000원으로 동일하게 기재되어 있으며, 동일 임차인의 보증금을 중복 합산하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 273,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
확인 가능한 거래가격은 소유자 김정미의 2020.12.18 매매가액 250,000,000원입니다. 현재 신건 최저매각가는 273,000,000원으로 그 거래가의 109.2%입니다. 다만 2020년 거래는 현재 시세를 직접 대변하는 최근 거래가 아니므로, 이 비교만으로 고평가라고 단정할 수도 없습니다.
중요한 점은 반대 방향의 결론도 금지된다는 것입니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 확약 덕분에 실질취득액이 최저가와 같은 273,000,000원이므로, 가격 비교의 기준도 최저가가 아니라 이 실질취득액 273,000,000원으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한빛투자금융대부 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 22,645,774원 | 22,645,774원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 러키캐피탈대부 | 8,662,586원 | 8,662,586원 |
| 5. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 97,069,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 421,308,360원 중 채권자 예상배당은 268,378,000원이고, 미배당은 152,930,360원입니다. 이 미배당 가운데 신청채권자 주택도시보증공사의 청구 잔액이 발생하지만, 2026.04.02 확약 때문에 이연희 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. * 확약이 없고 대항력이 유지되는 구조라면 현재 회차의 미배당 152,930,360원이 인수 위험으로 연결될 수 있으나, 본 사건은 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 있어 실질 인수를 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 273,000,000원 | 97,069,640원 | 152,930,360원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 218,400,000원 | 43,234,040원 | 206,765,960원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 174,720,000원 | 165,560원 | 249,834,440원 | 0원 |
유찰될수록 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당은 커집니다. 일반적인 대항력 인수 사건이라면 이 지점에서 매수인 인수액이 커지는지 반드시 따져야 하지만, 이 사건은 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 시나리오상 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 확약이 유효하게 유지된다는 전제에서는 실질취득액도 각 회차 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 기준 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 4층 건물의 제2층 제201호입니다.
- 입지. 대화초등학교 북동측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있으며, 원거리에 킨텍스역(GTX-A)이 위치해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측과 남동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로, 서측으로 노폭 약 3~4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(대화구역)이며 공시지가는 1,524,000원/㎡입니다. 상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에도 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 에이클래스는 8세대 규모이고 사용승인일은 2016.01.28입니다. 대단지 공동주택과 달리 개별 거래사례 확인이 가격 판단에서 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.04.02 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서에 유지되는지 확인하세요.
- 이연희 권리 승계 관계 확인. 신청채권자 주택도시보증공사와 양도전 임차권자 이연희의 관계, 배당요구와 임차권등기 말소 절차를 원문으로 대조하세요.
- 백보람 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 점유 상태, 배당요구 여부가 명도와 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 실질취득액은 신건 기준 273,000,000원입니다. 최근 실거래·인근 유사 다세대 거래를 확인하기 전에는 ‘감정가 대비 할인’만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 체납·공과금 확인. 집행배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 세금과 관리비 체납 여부를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 처음 보면 대항력 있는 이연희의 임차권 때문에 인수형 경매처럼 보입니다. 전입 2020.12.21이 말소기준 2021.02.02보다 빠르고 임차보증금도 250,000,000원으로 기재돼 있기 때문입니다. 그러나 2026.04.02 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서가 핵심 변수가 됩니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했기 때문에 이연희 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 신건 실질취득액 273,000,000원은 확인 가능한 2020년 등기 거래가 250,000,000원보다 높고, 최근 시세를 직접 판단할 거래자료가 없습니다. 따라서 권리 리스크가 낮아졌다는 이유만으로 가격까지 매력적이라고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 “확약서가 실제로 인수 위험을 차단하는지”를 마지막까지 확인하고, 그 다음에 273,000,000원이 현재 다세대 시장가격에 맞는지를 별도로 검증하는 것입니다.
