수원지방법원 2025타경51978. 안산시 상록구 이동의 지상 5층 다세대주택 중 2층 202호입니다. 현재 소유자는 민여경으로, 2020.10.16. 매매를 원인으로 2020.12.17. 거래가 165,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.04.28. 설정된 농업회사법인주식회사우리축산유통의 채권최고액 200,000,000원 근저당권입니다.
핵심은 임차인 조성주입니다. 임대차계약은 2020.10.19., 확정일자는 2020.11.03., 주민등록과 점유개시는 2020.11.27.로 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금은 163,000,000원이고 배당요구도 확인돼, 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 선순위 임차인입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 먼저 차감하면 예상배당액은 156,565,600원, 미배당액은 6,434,400원입니다.
그러나 신청채권자 주택도시보증공사는 조성주의 임대차보증금반환채권 승계인으로서 2026.04.22. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 인수액은 실질 0원*으로 판단됩니다. 이 확약은 조성주 보증금 채권에만 적용되므로, 원본 확약서의 적용 대상과 효력 및 현재 점유관계는 입찰 전에 반드시 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51978 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 이동 547-6 2층 202호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 석삼말로5길 9-3 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 지상 5층 중 2층 202호 |
| 대상면적 | 78.33㎡ · 실거래 비교 면적과 불일치 |
| 소유자 | 민여경 (2020.12.17. 소유권이전 · 거래가 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 159,600,000원 (4회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
등기부에 과거 설정된 반월신용협동조합 근저당권은 2014.12.03., 우리은행 근저당권은 2016.02.03., 한국스탠다드차타드은행 근저당권은 2020.11.27. 각각 말소됐습니다. 2017년 안산시 압류와 2018년 안산세무서 압류도 해제·말소됐으므로 현재 매수인이 별도로 인수할 권리로 남아 있지 않습니다.
2021.04.28. 우리축산유통 근저당권이 말소기준이며, 이후 하나카드 가압류와 각종 압류, 서민금융진흥원 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 조성주의 전입과 점유가 2020.11.27.로 말소기준보다 앞서기 때문에, 확약이 없다면 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 유형입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조성주 HUG 승계 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 163,000,000원 | 2020.11.27. 2020.11.03. | 대항력 있음 우선변제 배당요구 확약으로 실질 인수 0원* |
조성주는 실제 임차인 1명이며, 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 해당 보증금반환채권을 승계한 신청채권자입니다. 따라서 조성주 보증금과 주택도시보증공사의 청구액을 서로 다른 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 4회 유찰 후에도 최근 거래 이상
단지명은 메종-숲A동(547-6), 총 8세대이며 사용승인일은 2014.06.27.입니다. 확인된 거래는 2건뿐이고, 본건 대상면적 78.33㎡와 거래 면적이 일치하지 않으므로 직접적인 동일면적 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 가격 판단에서는 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 59.37㎡ | 4층 | 145,000,000원 |
| 2022.06 | 45.49㎡ | 5층 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.37㎡ | 1건 | 145,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 132,500,000원 |
최근 거래와 최근 12개월 평균은 모두 145,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득가 159,600,000원은 이 가격의 110.1%입니다. 즉 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 볼 수 없고, 확인 가능한 최신 거래보다 높은 구간입니다. 최근 가격은 이전 거래 대비 20.8% 상승했지만, 표본이 1건이고 면적도 본건과 달라 상승률만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 3,034,400원 |
| 1. 조성주 보증금 채권 주택도시보증공사 승계 | 163,000,000원 | 156,565,600원 |
| 2. 우리축산유통 근저당권 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 가압류·압류 권리 | 해당 권리별 상이 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
확약을 반영하기 전 배당 계산상 조성주 보증금의 미배당액은 6,434,400원입니다. 다만 2026.04.22. 제출된 확약에 따라 해당 잔존 보증금반환청구권을 포기하므로 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 10건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 세금 내역과 확약 문구를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시 인수 구조 — 확약이 없다면 최저가 하락 효과가 제한된다
| 회차 가정 | 매각가 | 확약 전 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰·감정가 70% | 159,600,000원 | 6,434,400원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 감정가 56% | 127,680,000원 | 37,907,520원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 감정가 45% | 102,144,000원 | 63,086,016원 | 0원* |
대항력 포기 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 조성주 보증금의 미배당액이 커지므로, 표면상 최저가 하락이 매수인의 총 부담 감소로 그대로 이어지지 않습니다. 이번 사건은 확약으로 그 구조가 해소되지만, 확약 원본의 효력이 확인된다는 조건이 전제입니다.
⑥ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 202호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 건축법 위반사항이 등재돼 있습니다. 1층 증축 창고, 조립식패널 9.6㎡이며 호별 1.2㎡로 표시되고, 원상복구 계고 사항이 확인됩니다.
- 입지. 안산매화초등학교 북측 인근이며, 주위에 다세대주택·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·시가지경관지구이며 토지면적은 284㎡, 공시지가는 1,694,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인 거래는 2건뿐입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 4회이며 확인된 낙찰 실적은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.22. 제출된 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 서명·제출 주체를 확인하세요.
- 승계 중복 계산 금지. 조성주가 실제 임차인 1명이고 주택도시보증공사는 보증금 채권 승계인이므로 보증금을 두 번 합산하지 마세요.
- 현 점유자 확인. 확약은 보증금 반환채권 인수 문제를 해소하는 것이므로, 현 점유 상태와 인도 시기 및 명도 절차는 별도로 확인하세요.
- 국세·지방세 확인. 압류 10건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 조성주 보증금 배당액이 달라질 수 있으므로 체납 세목과 금액을 확인하세요.
- 위반건축물 재확인. 1층 증축 창고 9.6㎡·호별 1.2㎡의 위치, 원상복구 계고 진행 여부와 본건 부담 범위를 관할 부서 및 건축물대장에서 대조하세요.
- 가격 기준. 감정가 대비 할인율이 아니라 실질취득가 159,600,000원과 최신 거래 145,000,000원을 비교해야 합니다. 현재 가격은 최근 거래의 110.1%입니다.
- 거래 면적 차이. 본건 대상면적 78.33㎡와 확인 거래 면적 59.37㎡·45.49㎡가 다르므로 같은 면적의 추가 거래와 인근 다세대 시세를 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 해소됐지만, 가격과 물건성은 남는다”
이 사건은 전형적인 선순위 대항력 임차인 인수형처럼 보이지만, 주택도시보증공사의 2026.04.22. 확약으로 조성주 보증금의 잔존 청구와 임차권등기 문제가 해소되는 구조입니다. 확약이 유효하게 적용되면 매수인의 실질 인수액은 0원*이고 실질취득가는 최저가와 같은 159,600,000원입니다.
하지만 그 가격은 최신 거래와 최근 12개월 평균 145,000,000원의 110.1%입니다. 감정가보다 30% 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 생긴 것은 아닙니다. 4회 유찰, 총 8세대의 소규모 다세대, 거래 면적 불일치, 위반건축물 등재와 원상복구 계고까지 감안하면 권리조건부 통과, 가격·환금성 보류가 적절합니다. 확약 원본과 위반건축물 부담을 확인하지 않은 채 최근 거래보다 높은 가격에 접근할 사건은 아닙니다.