의정부지방법원 2026타경70096. 양주시 덕정동 132-6, 덕정길 21에 있는 지상 3층 철근콘크리트조 근린생활시설과 토지입니다. 토지는 292㎡, 일반상업지역의 상업용 토지이고 건물은 1994.07.07 사용승인됐습니다. 소유자는 조영준으로 2015.04.17 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다.
등기권리만 보면 현재 경매의 말소기준은 2019.07.05 하나신용협동조합 근저당권 468,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 하나신용협동조합 근저당과 조미자 가압류, 경매개시결정·양주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건은 등기부만 보고 끝내면 안 됩니다. 2007년과 2014년에 전입한 임차인이 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70096 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 132-6 · 경기도 양주시 덕정길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상3층 · 사용승인 1994.07.07 |
| 토지 | 대 292㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 2,394,000원/㎡ |
| 소유자 | 조영준 (2015.04.17 소유권이전 · 2014.10.28 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 1,215,763,350원 / 1,215,763,350원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 하나신용협동조합 / 618,365,522원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
현재 경매의 말소기준권리는 2019.07.05 설정된 하나신용협동조합 근저당권 468,000,000원입니다. 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 임차인 이영수와 최경순은 각각 2007.07.13, 2014.09.23 전입해 말소기준보다 빠릅니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영수 | 1층 일부(신성사) | 2007.07.13 | 25,000,000원 | 300,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 25,000,000원 |
| 최경순 | 1층 일부(골목집) | 2014.09.23 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 최인규 | - | 2021.03.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
최인규는 2021.03.22 전입으로 말소기준 2019.07.05보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 계약내용은 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 인수금액 계산에는 이영수·최경순 두 사람의 보증금만 반영돼 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,215,763,350원입니다. 여기에 낙찰 후에도 남는 임차보증금 35,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 1,250,763,350원입니다. 따라서 이 물건은 화면의 최저가만 보고 자금계획을 세우면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,215,763,350원 | 35,000,000원 | 1,250,763,350원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 972,610,680원 | 35,000,000원 | 1,007,610,680원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 778,088,544원 | 35,000,000원 | 813,088,544원 | 0원 |
회차가 내려가도 두 대항력 임차인의 보증금 35,000,000원은 그대로 매수인 부담으로 남습니다. 동일 물건의 실거래 비교 근거가 확인되지 않는 만큼 현재 신건 가격이나 유찰 후 가격을 두고 시세보다 싸다·비싸다를 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,215,763,350원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,557,634원 |
| 인수 · 이영수 보증금 25,000,000원 | 25,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최경순 보증금 10,000,000원 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 하나신용협동조합 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 3. 을구 18번 근저당 · 하나신용협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 4. 을구 19번 근저당 · 하나신용협동조합 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 5. 을구 20번 근저당 · 하나신용협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 6. 갑구 18번 가압류 · 조미자 | 206,000,000원 | 206,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 454,205,716원 |
예상배당 계산에서는 채권 747,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 이영수·최경순의 보증금 35,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕정역(1호선) 북동측 인근으로 근린생활시설·주상용·다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 덕정역과 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 현재 근린생활시설로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상3층입니다.
- 토지. 292㎡ 대지, 상업용·평지·사다리형·소로각지이며 일반상업지역입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로1류·소로3류에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 일괄매각으로 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 신건 기준 1,215,763,350원에 임차보증금 35,000,000원을 더한 1,250,763,350원이 실제 부담 기준입니다.
- 이영수·최경순 임대차 원본 확인. 대항력은 인정되는 구조이고 우선변제 없이 보증금 전액 인수로 계산돼 있으므로 계약서·점유범위·보증금 반환관계를 확인하세요.
- 최인규 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 점유관계와 임대차 내용을 확인하세요.
- 을구 20번 변경등기 확인. 2021.03.19의 12,000,000원 근저당이 2023.09.12 채권최고액 155,000,000원으로 변경 기재돼 있어 실제 배당채권액 대조가 필요합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·사용관계와 감정평가 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 물건 실거래 비교 근거 없이 감정가나 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 말고 근린상가 수익성·토지가치·임대현황을 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인해 임차인·채권액·제시외 건물 조건을 최종 확정하세요.
맺으며 — 등기는 정리돼도 3,500만원은 남는다
이 물건은 후순위 등기권리가 복잡해 보이지만 현재 경매의 말소기준은 2019.07.05 하나신용협동조합 근저당권으로 정리됩니다. 핵심 위험은 그보다 앞선 임차인입니다. 이영수 25,000,000원, 최경순 10,000,000원 — 합계 35,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.
따라서 신건의 판단 기준은 최저가 1,215,763,350원이 아니라 실질취득 1,250,763,350원입니다. 더구나 근린생활시설과 토지의 일괄매각이고 제시외 건물도 포함되며, 을구 20번 근저당의 변경등기와 예상배당 반영액도 반드시 대조해야 합니다. 권리는 단순 소멸형으로 끝나지 않고, 임차보증금 인수와 채권액 확인이 승부처인 물건입니다.
