수원지방법원 2025타경51992. 안산시 단원구 와동 792-1, 4층 다세대주택 내 1층 102호입니다. 감정가는 150,000,000원, 현재 최저매각가는 105,000,000원으로 5회 유찰된 상태입니다. 권리관계의 핵심은 등기부의 오래된 근저당들이 아니라 2023.03.03. 국의 압류와 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 임기숙입니다. 임기숙은 2021.07.29. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받아 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 임차인입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 임차권자 임기숙의 승계인으로 기재되어 있고, 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기한다는 확약 내용이 있습니다. 따라서 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 보아 보증금 150,000,000원을 또 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 2명이며, 임기숙의 보증금은 한 번만 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51992 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 792-1 1층102호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 화정천동로7길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 4층 다세대주택 내 1층 102호 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 실거래 비교 면적 | 73.345㎡ |
| 소유자 | 강인성 · 2021.07.28. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원*
말소기준은 2023.03.03. 갑구 9번 국의 압류입니다. 임기숙의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.07.29.로 이보다 빠릅니다. 따라서 임기숙은 보증금 150,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권을 가진 구조이며, 현재 매각가 105,000,000원 가정의 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,270,000원을 제외하고 102,730,000원이 배당되어 47,270,000원이 부족합니다.
* 원 배당 시뮬레이션상 미배당 인수액은 47,270,000원이나, 확약 적용 시 실질 인수 0원.
이 확약은 임기숙 승계채권에만 적용됩니다. 별도 점유자인 김승현은 2024.03.18. 전입했고 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 다만 전입일 자체가 말소기준 2023.03.03.보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 임기숙 확약 밖에 보증금 미상 점유자가 별도로 존재한다는 사실은 확인해야 하지만, 현재 자료상 그 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 위험으로 잡히지는 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 승계 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임기숙 | 주택 전부 · 2021.07.29 | 150,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 확정일자 2021.07.29 · 배당요구 2023.08.18 | 주택도시보증공사 승계 대항력 포기 확약 적용 |
| 김승현 | 미상 · 2024.03.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 1.05억은 낮지만, 시장은 -6.7% 하락
진흥파크빌은 8세대이며, 실거래 비교 면적은 73.35㎡입니다. 확인된 거래는 2021년 6월 150,000,000원, 2022년 11월 140,000,000원으로 총 2건입니다. 전체 평균은 145,000,000원이지만 가격 판단에는 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균 140,000,000원과 최신 거래 140,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 73.35㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2021.06 | 73.35㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 140,000,000원 |
현재 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균 140,000,000원의 75.0%입니다. 확약을 적용하면 실질취득 역시 105,000,000원이므로 가격 자체는 최근 비교가격보다 낮습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래 대비 -6.7% 하락한 것으로 집계되어 있고, 거래 표본도 많지 않습니다. 따라서 전체 평균 145,000,000원 대비 72.4%라는 숫자만 보고 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 임기숙 보증금 | 150,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당 시뮬레이션에서는 임기숙 보증금 중 47,270,000원이 미배당됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약을 적용하면 해당 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 집행비용은 2,270,000원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무를 섞어 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 원 시뮬레이션 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 70% | 105,000,000원 | 47,270,000원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 56% | 84,000,000원 | 67,912,000원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 44.8% | 67,200,000원 | 84,409,600원 | 0원* |
대항력 포기 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임기숙 보증금의 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건은 확약이 있으므로 그 금액을 그대로 실질취득가에 더해 가격을 평가하면 안 됩니다. 확약 적용 기준의 실질취득은 각 회차의 매각가이고, 해당 임차인 인수는 0원*으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 와동 ‘슬기나공원’ 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 다세대주택 내 1층 102호이며, 난방·위생·급배수·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 도로와 접하며, 토지 조사에서는 소로각지로 기재되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이며 공시지가는 1,703,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 진흥파크빌은 8세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 평균 유찰 횟수도 5.0회로 집계되어 있어 재매각 유동성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 ‘우선변제권만 주장·대항력 포기’ 확약이 임기숙 승계채권 전체에 적용되는지 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
- 김승현 점유관계. 2024.03.18. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 620,000원 채권신고. 2025.05.29. 입주자대표 정민희로부터 공사비 및 정기청소비 620,000원의 채권신고가 있으며 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다.
- 가격 추세. 현재 최저가 105,000,000원은 최근 비교가격보다 낮지만, 거래 추세는 -6.7%입니다. 과거 전체 평균 145,000,000원만으로 가격 메리트를 확대 해석하지 마세요.
- 환금성. 8세대 다세대·실거래 2건·5회 유찰이라는 조건을 감안해 낙찰 후 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 가정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 ‘확약의 효력’
표면적으로는 감정가 150,000,000원짜리 다세대가 5회 유찰돼 105,000,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 평균 140,000,000원과 비교하면 75.0%라 가격차도 있습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 150,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 47,270,000원이 미배당되어 매수인 인수로 연결되는 구조입니다.
다행히 신청채권자 주택도시보증공사가 임기숙의 승계인으로서 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 확약을 한 것으로 기재되어 있어, 정확도 규칙상 이 임차인의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 105,000,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 -6.7% 하락 추세, 5회 유찰, 8세대 다세대, 별도 점유자 김승현의 보증금 미상이라는 요소를 감안하면 높은 등급을 줄 상황은 아닙니다. 확약 원문이 확인되면 가격은 검토 가능, 환금성은 보수적으로. 이 물건의 결론입니다.
