수원지방법원 2025타경51992. 안산시 단원구 와동 진흥파크빌 1층 102호, 전용 73.345㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 강인성은 2021년 6월 1일 이 주택을 150,000,000원에 매수했고, 같은 날 임기숙과 보증금 150,000,000원의 임대차계약이 체결됐습니다. 임기숙은 2021년 7월 29일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받아, 2023년 3월 3일 국세 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
일반적인 배당 구조라면 매각대금 150,000,000원에서 집행비용 2,900,000원을 먼저 공제한 뒤 임차보증금에 147,100,000원이 배당되므로, 부족분 2,900,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 이 사건의 신청채권자 주택도시보증공사는 임기숙의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약을 제출했습니다. 이 확약이 매각조건대로 적용되면 임기숙 보증금의 미배당액은 매수인이 실제로 인수하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51992 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 792-1 1층 102호 도로명: 경기도 안산시 단원구 화정천동로7길 4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 73.345㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 1층 102호 |
| 단지 / 규모 | 진흥파크빌 · 8세대 · 2002.05.20 준공 |
| 소유자 | 강인성 (2021.06.01. 거래가 150,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (4회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 인수 해소
등기부에는 과거 하나은행·농업협동조합중앙회·우리은행 근저당이 기재돼 있지만 모두 각각 해지·말소됐습니다. 2004년 안산시 압류도 2004년 6월 2일 해제로 말소됐으므로 현재 매수인이 인수하는 담보권이 아닙니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 3월 3일 인천세무서장의 국세 압류입니다. 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
다만 임기숙은 말소기준보다 앞선 2021년 7월 29일 전입·점유·확정일자를 갖춰 원래는 미배당 보증금의 인수 가능성이 있는 임차인입니다. 이 위험을 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 해소합니다. 따라서 실제 입찰 전에는 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해 포기 범위와 임차권등기 정리 조건을 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 관계
실제 임차·점유 확인 대상은 임기숙과 김승현 2명입니다. 주택도시보증공사는 임기숙의 보증금 채권을 승계한 신청채권자이며, 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임기숙 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.29 확정일자 2021.07.29 | 150,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 2023.08.18 | 실질 0원* 룰상 2,900,000원 |
| 김승현 | 점유 부분 미상 | 2024.03.18 | 미상 | 없음 말소기준 후 전입 | 미상 | 보증금 인수 없음 점유·명도 확인 |
* 임기숙 보증금은 배당 계산상 2,900,000원이 미배당되지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 유효하게 적용되는 것을 전제로 매수인의 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다. 확약은 김승현의 점유관계에는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 1.5억은 최근 시세 이상
진흥파크빌 동일 면적 73.35㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2021년 6월 1층 거래는 150,000,000원, 2022년 11월 1층 거래는 140,000,000원입니다. 전체 평균은 145,000,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 거래인 140,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 73.35㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2021.06 | 73.35㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 140,000,000원 |
현재 최저가 150,000,000원에 낙찰되고 확약에 따라 인수가 0원이면 실질취득액도 150,000,000원입니다. 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 140,000,000원보다 10,000,000원 높고, 최근 시세의 107.1%입니다. 전체 평균 145,000,000원과 비교해도 5,000,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 | - |
| 1. 임기숙 보증금 주택도시보증공사 승계 | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 2,900,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금 전액이 집행비용과 임차보증금 배당에 사용됩니다. 배당표상 보증금 부족분은 2,900,000원이지만, 대항력 포기 확약을 전제로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 임기숙의 승계인이므로 임차보증금과 별도 채권으로 중복 계산하지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 보증금 미배당 | 확약 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 150,000,000원 | 2,900,000원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 120,000,000원 | 32,480,000원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 96,000,000원 | 56,128,000원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 이용상태 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 다세대주택 내 1층 102호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시입니다.
- 입지. 안산시 단원구 와동 슬기나공원 서측 인근으로, 주변에는 다세대주택·다가구주택· 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다. 토지는 동측 및 북측 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 276.9㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,703,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 상대보호구역· 성장관리권역·도시교통정비지역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 진흥파크빌은 8세대 소규모 다세대이고 확인된 동일 면적 실거래가 2건뿐입니다. 최근 거래 감소와 4회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 대항력 포기 범위, 임차권등기 정리 조건과 매수인 인수 배제 문구를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 김승현 점유. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 현재 점유 여부·점유 부분· 보증금·퇴거 계획을 현장에서 확인해야 합니다.
- 응찰가 상한. 현재 실질취득액은 최근 시세 140,000,000원보다 10,000,000원 높습니다. 최근 거래와 하락 추세를 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 채권신고 620,000원. 2025년 5월 29일 입주자대표 정민희가 공사비 및 정기청소비 620,000원을 신고했습니다. 성립 여부와 매수인 부담 가능성을 별도로 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 건물로 거래 표본이 적고 동일 건물 경매 매각률도 0.0%입니다. 낙찰 후 매도 기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건의 핵심은 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인입니다. 매각가 150,000,000원에서는 집행비용 때문에 보증금 2,900,000원이 부족하지만, 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약을 제출해 매수인의 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다.
그러나 권리 위험이 해소됐다고 가격까지 유리해지는 것은 아닙니다. 실질취득 150,000,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 140,000,000원보다 7.1% 높고, 실거래 추세도 -6.7% 하락했습니다. 8세대 소규모 다세대, 4회 유찰, 확인된 거래 2건이라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 확약 원문이 확인되면 권리는 조건부 정리, 현재 가격은 보류. 이 물건은 낮은 최저가가 아니라 실질취득액과 최근 거래가를 기준으로 판단해야 합니다.