129,500,000원
수원지방법원 2025타경52032. 안산시 상록구 부곡동 예진아트빌 4층 401호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 190,000,000원의 인수 여부입니다. 김기홍은 2021.08.26. 전입·점유했고 2021.08.08. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리로 선언된 국민건강보험공단 압류는 2022.02.10.이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없었다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
현재 회차의 배당 계산에서는 매각대금 129,500,000원에서 집행비용 2,613,000원을 먼저 제하고, 임차보증금에 126,887,000원을 배당합니다. 이에 따라 보증금 부족액은 63,113,000원으로 계산됩니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사는 임차권자 김기홍의 승계인으로서 2026.06.09. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52032 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 668-10 예진아트빌 4층 401호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 71.825㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 유진경 · 2021.09.16. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2012.05.09 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차인과 확약
말소기준권리는 2022.02.10. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 예스자산대부주식회사 가압류, 안산시 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김기홍의 전입·점유는 2021.08.26.으로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2021.08.08.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 임차인입니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김기홍 | 주택 전부 | 190,000,000원 | 2021.08.26 / 2021.08.08 | 대항력 있음 우선변제 HUG 승계 |
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 하락 추세를 같이 본다
예진아트빌의 실거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 191,666,666원이지만 가격 판단은 과거 거래를 모두 섞은 평균보다 최근 12개월 평균 181,000,000원과 최신 거래 181,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -8.1%를 우선해 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 129,500,000원은 최근 12개월 평균의 71.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 76.93㎡ | 3 | 181,000,000원 |
| 2022.03 | 76.93㎡ | 3 | 204,000,000원 |
| 2021.09 | 71.83㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 191,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 181,000,000원 |
현재 최저가 129,500,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 181,000,000원보다 낮습니다. 확약으로 임차인 인수도 실질 0원이므로, 이 사건은 최저가 자체를 시세와 비교할 수 있습니다. 다만 최근 가격 추세가 -8.1%로 내려가고 있고, 3회 유찰된 다세대라는 점에서 단순히 71.5%라는 숫자만 보고 가격 가점을 과도하게 주는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 1. 임차인 김기홍 보증금 · 우선변제 | 190,000,000원 | 126,887,000원 |
| 2. 가압류 · 예스자산대부주식회사 | 9,950,064원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김기홍 보증금 중 63,113,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 2026.06.09. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 낙찰가 하락이 인수액 증가로 이어진다
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 70% | 129,500,000원 | 63,113,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 56% | 103,600,000원 | 88,650,400원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 44.8% | 82,880,000원 | 109,011,840원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김기홍 보증금의 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그래서 이런 사건은 원칙적으로 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 해당 임차보증금 채권의 승계인이 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하는 확약을 제출했기 때문에 세 시나리오 모두 실질 인수 0원으로 분석합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부곡초등학교 북측 인근으로 다세대주택·학교·공원·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호이며 사용승인일은 2012.05.09입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중이며 토지면적은 284.8㎡입니다.
- 공시지가. 1,529,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 특이사항. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 위반건축물 표기가 있고, 건물 1층에 물품보관창고가 있다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 김기홍 명의 주택임차권등기는 확약에 따라 말소 동의가 있으므로 실제 매각 후 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 중복 채권 주의. 김기홍과 주택도시보증공사를 서로 다른 임차보증금 채권자로 중복 합산하지 마세요. 실제 임차인은 김기홍 1명입니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 181,000,000원이지만 최근 추세는 -8.1%이므로 과거 전체 평균 191,666,666원을 기준으로 가격을 높게 평가하지 않는 편이 안전합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 위반건축물 표기의 구체적 내용과 원상회복·이행강제금 관련 영향을 확인하세요.
- 환금성 확인. 예진아트빌은 8세대이고 이 사건은 이미 3회 유찰됐습니다. 가격 할인뿐 아니라 향후 매도 가능성과 실수요 수요를 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면만 보면 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고, 현재 최저가 129,500,000원보다 보증금이 커서 매우 위험해 보입니다. 실제 배당 계산만 적용하면 미배당액도 63,113,000원입니다. 하지만 이 사건은 임차보증금반환채권을 승계한 주택도시보증공사가 2026.06.09. 대항력을 포기하고 잔존 보증금청구권도 매수인에게 행사하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한 것이 결정적입니다. 그 결과 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격은 감정가 185,000,000원에서 3회 유찰돼 129,500,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 181,000,000원의 71.5%입니다. 다만 최근 시세 추세가 -8.1%이고, 8세대 다세대이며, 위반건축물 표기까지 확인되는 만큼 권리가 정리됐다는 이유만으로 높은 등급을 주기는 어렵습니다. 확약으로 권리 리스크는 크게 낮아졌고 가격도 할인됐지만, 환금성과 건축물 리스크 확인이 남는 물건입니다.
