확약으로 인수는 실질 0원*, 그래도 최근 시세보다 비싸다 — 안산 예진아트빌 401호

수원지방법원 2025타경52032. 안산시 상록구 부곡동 예진아트빌 4층 401호, 전용면적 71.825㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 유진경은 2021년 9월 9일 매매를 원인으로 거래가 190,000,000원에 취득했습니다. 그보다 앞선 2021년 8월 26일 임차인 김기홍이 전입과 점유를 갖췄고, 보증금은 190,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022년 2월 10일 국민건강보험공단 압류이므로 임차인의 전입·점유가 더 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차보증금을 먼저 살펴야 합니다.

다만 이 사건에는 중요한 변수가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 임차권자 김기홍의 반환채권 승계인으로서 우선변제권만 행사하고, 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에게 남은 보증금을 청구하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026년 6월 9일 제출했습니다. 이 확약이 예정대로 이행되면 김기홍 보증금 부족분의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 하지만 이는 김기홍의 해당 반환채권에만 적용됩니다. 현재 확인된 실제 임차인은 김기홍 1명이지만, 별도의 미확인 점유자나 확약 밖 임차관계가 드러날 경우 그 위험까지 없애 주는 문서는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

등기부에 나타난 과거 근저당은 모두 현재 경매 전에 말소됐습니다. 우리은행 근저당 126,000,000원은 2014년 10월 22일, 국민은행 근저당 111,600,000원은 2015년 8월 27일, 신한은행 근저당 96,000,000원은 2021년 8월 26일 각각 해지로 말소됐습니다. 2017년 안산시 압류 역시 2018년 3월 14일 해제됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022년 2월 10일 국민건강보험공단 압류입니다.

김기홍은 2021년 8월 26일 전입·점유를 갖추고 2021년 8월 8일 확정일자를 받았으며, 2024년 1월 11일 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준보다 전입·점유가 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 있음으로 판단됩니다.

② 시세 비교 — 확약을 반영해도 최근 시세 이상

예진아트빌은 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 3건으로 표본이 많지 않지만, 가격 판단에서는 과거 고가가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2024년 1월 3층 전용 76.93㎡의 181,000,000원입니다.

과거 거래 전체 평균은 191,666,666원이지만, 최신 거래는 181,000,000원이고 최근 가격이 이전 거래보다 8.1% 하락한 흐름입니다. 따라서 전체 평균만 보고 최저가 185,000,000원을 싸다고 평가할 수 없습니다. 확약을 반영한 실질취득액 185,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래의 102.2%로, 최근 시세보다 4,000,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)

김기홍 보증금 반환채권과 신청채권자 주택도시보증공사의 청구는 승계된 동일 보증금 채권이므로 별도의 190,000,000원 채권 두 건으로 합산하지 않습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 총액이 유지된다

대항력을 포기하지 않는 일반적인 선순위 임차인 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 머뭅니다. 이 사건도 룰상으로는 2회 유찰 가정 193,390,000원, 3회 유찰 192,872,000원, 4회 유찰 192,457,600원으로 큰 차이가 없습니다. 따라서 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 실질취득액을 낙찰가 수준으로 낮춰 주는 것은 오직 해당 확약의 이행입니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 입지. 부곡초등학교 북측 인근으로, 주변에 다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 401호이며, 사용승인일은 2012.05.09입니다.
• 설비. 난방설비, 위생설비, 급·배수설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 평지의 정방형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,529,000원/㎡입니다.
• 건축물 확인. 감정요항상 공부와의 차이는 없으나, 매각물건명세서에는 집합건축물대장 표제부·갑에 위반건축물 표기가 있다고 기재돼 있습니다.
• 부속 공간. 건물 1층에 물품을 보관할 수 있는 물품보관창고가 소재합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.06.09.자 대항력 포기, 잔존 보증금 청구 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 제출 주체를 확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 매각대금 완납 후 김기홍 명의 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인하세요.
• 점유 현황. 현재 확인된 실제 임차인은 김기홍 1명이지만 현장 점유자, 전입세대, 외국인체류확인서를 다시 대조하세요.
• 당해세. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 임차보증금 배당액과 부족분 계산이 달라질 수 있습니다.
• 위반건축물. 위반 내용, 원상복구 가능성, 이행강제금, 대출·매매 제한 여부를 안산시와 건축물대장 원본으로 확인하세요.
• 물품보관창고. 1층 보관창고의 소유·사용 권원과 401호 전유부분 또는 공용부분 포함 여부를 확인하세요.
• 응찰가 상한. 최근 거래 181,000,000원보다 높은 실질취득액에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·건축물대장·실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 해소와 가격 매력은 별개다”

이 사건의 권리분석은 확약 전후로 결론이 크게 갈립니다. 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 떠안아 현재 회차 실질취득액이 193,390,000원이 됩니다. 반면 주택도시보증공사의 확약이 예정대로 이행되면 김기홍 보증금의 매수인 인수는 실질 0원이 되고, 실질취득액은 낙찰가인 185,000,000원으로 내려옵니다.

그러나 185,000,000원도 최근 12개월 평균과 최신 거래 181,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 흐름은 -8.1%이고, 총 8세대 소규모 다세대에 위반건축물 표기 확인까지 필요합니다. 따라서 권리 위험은 확약으로 낮출 수 있지만 가격과 환금성까지 좋아지는 것은 아닙니다. 결론은 확약 이행 확인이 선행돼야 하며, 현재 가격에는 보수적 접근이 필요한 물건입니다.

* 확약 반영 시 매수인 인수 실질 0원, 실질취득 185,000,000원. 확약을 적용하지 않는 룰상 현재 회차 인수액은 8,390,000원, 실질취득액은 193,390,000원입니다.